Archive for category: AD News

Bývalá pražská radní a současná profesionální lobbistka za takzvané ekologické organizace Petra Kolínská spolu s právníkem a lobbistou, který sám sebe označuje za „ekologického právníka“, Petrem Svobodou publikovali v DeníkuN článek, ve kterém útočí nejen na připravenou rekodifikaci stavebního práva, což opravdu není překvapivé, vzhledem k tomu, co je posláním jejich zaměstnání, a kdo je platí, ale také na developery. Jak již v názvu článku uvádí, jedná se o mýty. Smutné a překvapivé, že tyto domnělé mýty, či dokonce manipulace vyvrací nikoli argumenty, ale vyloženými nepravdami.

Že developeři s lobbisty za ekologické organizace, a zde prosím nezaměňovat za ekologii, či životní prostředí, protože to opravdu není totéž, nebudou schopni najít shodu v návrhu rekodifikace stavebního práva, která se v České republice v současné době připravuje, nepřekvapí. Zatímco tito lobbisté by celý proces rádi zakonzervovali v současném stavu, či raději ještě více utáhli, omezili, v přesvědčení, že stavět by se mělo méně, či vůbec (protože bytů je přece dost), developeři současnému návrhu vyčítají opatrnost a v některých ohledech nenaplnění původních ambicí. I přesto nutno uznat, že každé razítko, které odstraní, povede k vyšší dostupnosti bydlení, tedy přinejmenším k pomalejšímu růstu jeho cen. A to při zachování všech ochran, které jsou již v současném legislativním rámci. Na to ale svým článkem reagovat nechci. Dokud nebude zřejmé, jaká je skutečná podoba rekodifikace stavebního práva, je diskuse o ní více teoretickou než praktickou.

Nutné je ale uvést na pravou míru „argumenty“, které si dvojice Kolínská-Svoboda vzali jako berličku pro svou pokulhávající snahu útočit na změnu, o jejíž potřebě nikdo nepochybuje. Již jejich první atak na údaje z ročenky Doing Business, v níž jsou státy seřazeny podle povolovacího procesu a jeho délky ukazuje, jak nevalidní materiál z pera těchto placených obhájců ekologických organizací vzešel. Mají pravdu. Číslo 246 dní pro získání povolení je počítané na umístění skladu, a je to jen číslo teoretické, sčítající legislativou danou dobu potřebnou pro získání povolení. Skutečnost třeba u bytového projektu? Mnohem, mnohem horší. Podle Kolínské-Svobody ukazují dílčí analýzy a studie nezávislé na developerech, že problémem je, že „stavebníci podávají žádosti bez potřebných podkladů, navrhují předimenzované projekty bez ochoty ke kompromisům“. Tolik nepravdy, manipulace a neznalosti v jedné větě až zabolí. Tak především – tyto takzvané „nezávislé studie“ nejsou ničím jiným než materiálem zaměstnavatelů těchto autorů, ekologických organizací, jejichž validita se limitně blíží nule. Existují naštěstí objektivní, odborně zpracované analýzy skutečné délky povolovacího procesu v České republice, například od renomované nezávislé společnosti Deloitte, které současný stav v ČR jednoznačně a beze vších pochybností dokládají: „Povolení rezidenčních developerských projektů zabere v Praze v průměru sedm let. Celkový proces od první fáze předprojektové přípravy do doby dokončení stavby pak trvá téměř 9 let.“ To je násobně déle, než v zemích, které jsou nám, i zmiňovanými ekologickými organizacemi, dávány začasté za vzor. Argument o špatně či neúplně podaných žádostech je již na úrovni soudobých „urban legend“, jako je třeba černá sanitka a mnohé jiné. Ano, čas od času dochází k diskusi mezi úřady a stavebníky, týkající se úplnosti, přesnosti či správnosti předložených materiálů. Je ale nutné podotknout, že ve velké většině případů se nejedná ani o šlendrián ze strany developerů a odborníků, které k těmto činnostem využívají, natož o zlý záměr, ale o důsledek nejednoznačné, až vadné legislativy a jejího výkladu. Zcela zarážející na uvedeném prohlášení Kolínské-Svobody je nicméně zcela fatální neoddělení urbanismu města a povolovacího procesu. Píše-li Kolínská-Svoboda, že stavebníci podávají „předimenzované projekty bez ochoty ke kompromisům“, potom je nutné zvednou varovně prst a pokrčit významně obočí. Dimenze projektu je totiž přímo závislá nikoli na povolování projektu, ale na územním plánování. A územní plánování je zcela závislé na vůli místní samosprávy, zatímco povolování je věcí státní správy a mělo by jako takové být na místní samosprávě nezávislé (to, že tomu tak mnohdy a mnohde není, je věcí jinou). Tedy: pokud developer žádá o změnu územního plánu, aby mohl v dané lokalitě stavět více kapacitněji, je to věc nenároková, a jde o shodu v území se všemi, kdo do něj vstupují. Řeší se ale nikoli povolením, ale případnou změnou územního plánu a do procesu povolovacího vůbec nevstupuje. Naopak – pokud developer respektuje stávající územní plán, potom v povolovacím procesu nelze hovořit o „předimenzovanosti“ projektu a potřebě kompromisů. Toto opakované směšování dvou nezávislých procesů, územního plánování a samotného povolení, je právě jednou z příčin nezdravého stavu, ve kterém se dlouhodobě nacházíme.

Zásadně nesouhlasit musím také s tvrzením, že Česko má oproti ostatním členským zemím EU nízké zdanění nemovitostí. Další argumentační faul, kterého se lobbisté ekologických organizací na svých čtenářích dopouštění. Z jednoho průměrného bytu si, kupříkladu, stát v Praze vezme již nyní přímo téměř 1,5 milionu korun, další statisíce potom nepřímo. Tím, kdo v posledních deseti letech byty v ČR nejvíce zdražil, byl fakticky stát svou daňovou politikou a povinnou implementací různých technických a jiných norem, které jdou mnohdy výrazně dále, než ve skutečnosti EU členské státy povinuje, a než například nám sousedící státy do svých legislativ promítají. Autoři článku, Kolínská-Svoboda nicméně měli na mysli, pravděpodobně, daň z nemovitých věcí, která je určena městům a obcím, a o jejíž výši v rámci jisté volnosti rozhodují představitelé samosprávy. A v tomto ohledu mají pravdu. Ve srovnání se zeměmi EU máme toto zdanění na nízké úrovni. Je ale potřeba ptát se proč! Proč obce a města nevyužívají naplno koeficienty, které jim stát umožnil? Proč do svých městských a obecních rozpočtů nechtějí touto cestou získat tolik potřebné finanční prostředky, například na údržbu či rozvoj veřejného prostranství? A proč je raději získávají oklikou, ve formě takzvaných příspěvků od developerů, které se nicméně ve svém důsledku projeví na ceně bytu?

Od zastánců až extensivního výkladu liberálního pojetí světa a volnosti v něm překvapí volání po omezení možnosti cizinců kupovat si v ČR byty, s odvoláváním se na zkušenosti z jiných zemí Evropské unie. Je to farizejství. Myslí si snad autorská dvojice Kolínská-Svoboda, že v Berlíně mnoho bytů nevlastní obyvatelé ze zemí mimo EU? Věří tomu, že pařížské byty nejsou často kupovány obyvateli Ruska, Blízkého východu, nebo třeba Číny? Není všeobecně známé, že Londýn je dnes Mekkou čínských investic do nemovitostí (a to i v době, kdy byl Londýn stále v EU). A takto bychom mohli pokračovat. Možná v těchto zemích a městech mají „cizinci“ administrativní kroky o něco složitější, na samotné podstatě – tedy komu byty a další nemovitosti fakticky patří – to nic nemění. Žijeme v globálním světě – i díky ekologickým a nevládním organizacím, které živý oba autory – výrazně liberálním. Toto je jedna z cen, které za to platíme. Nehodnotím, konstatuji.

A hned tu máme další „výkřik do tmy“ v podobě informace o takzvaně neobydlených bytech. Podle Kolínské-Svobody je u nás „podle střízlivých odhadů až 100 tisíc dlouhodobě neobydlených bytů, i když jsou způsobilé k bydlení“. Zaměřme se ale nejprve na to, co je to definice „neobydlený byt“ podle Českého statistického úřadu: „Neobydlenými byty jsou všechny byty, ve kterých není přihlášena žádná osoba k trvalému pobytu, takže mezi neobydlené byty patří i všechny přechodně obydlené byty, nebo byty využívané k rekreaci a chalupaření (nevyčleněné z bytového fondu).“ Tedy kupříkladu: pokud má rodina dva byty, v jednom bydlí starší syn, ale trvalé bydliště má hlášeno stále u rodičů, je tento byt ve statistice uveden jako neobydlený. Bez ohledu na to, že svého legitimního obyvatele má, a slouží svému účelu. Kolik „neobydlených“ bytů jsou rekreační byty, to je otázkou.

Česká města, jak uvádí Kolínská-Svoboda, od roku 2008 přestala téměř stavět nové byty. To je pravda, mimo jiné proto, že se historicky zbavila nejen svého bytového fondu, ale také mnoha svých pozemků, která mohly k tomuto účelu sloužit. Co je ale mnohem zásadnější – mnohá města či městské části pokračují v prodeji svého současného bytového fondu. A ostatně – pokud se podíváme do plánů hlavního města Prahy, v projektech na výstavbu bytů se nepočítá s tím, že by město mělo svůj bytový fond rozšiřovat, ale chce byty prodávat za různými způsoby „zvýhodněné ceny“. S ohledem především na informaci týkající se pozemků, která města na výstavbu bytů mají k dispozici (či lépe dnes fakticky nemají) potom srovnání s Vídní či jinými městy prostě nesedí. Protože tato města mají to zásadní – a to je pozemkový fond, se kterým pracují, a na jehož základě rozvíjejí svůj vlastní urbanismus. To je něco, co se v ČR historicky nastavilo zcela jinak, a dnes to nelze vrátit.

Jak Kolínská-Svoboda dále tvrdí, české rodiny využívají byty mnohdy jako vhodný investiční instrument než jako prostředek k uspokojení bydlení. To je ale přece argumentační faul! I pokud si česká rodina koupí byt jako investici, je důležitým příspěvkem k dostupnosti bydlení. Pomineme-li situaci, že je určen dětem jako startovací bydlení, pak takový byt vstupuje do segmentu nájemního bydlení, jehož nedostatek v ČR dlouhodobě máme (a současný výkyv způsobený pandemií COVID 19 bude rychle překonán). Jak se dlouhodobě ukazuje, právě investice do bydlení je v ČR často substitucí chybějícího důchodového zajištění. Rozdíl od zahraničí? Zde do nájemního bydlení investují velké bytové fondy, do kterých naopak investují lidé, kteří si tak spoří a investují na stáří. Investiční byt není „sprostý pojem“ a vykopávání třídního boje takovou rétorikou je varující. Buďme rádi za to, že zde možnost investovat do bytu, tedy do svého důchodového zajištění je, a že tato investice jedné skupiny přináší nájemní bydlení skupinám jiným.

Již na začátku svého textu jsem avizoval, že jeho smyslem není obhajoba nově připravovaného stavebního zákona. Přesto si závěrem dovolím jednu reakci na větu, kterou autoři Kolínská-Svoboda uvedli: „Obyvatelé tak mohou očekávat, že na volných zelených plochách se dříve či později objeví nová zástavba.“ Takový způsob manipulace strachem je nepřijatelný, a proto je potřeba vše uvést na pravou míru: zda ve městě bude zelená plocha, byty, kanceláře, sklady, továrny, parky, školy, či cokoli jiného neurčuje ani stavební zákon, ani to nevyplývá ze stavebního povolení. Dokonce to není závislé ani na developerech, ani za ekologických a nevládních organizací, které jako své lobbisty zaměstnávají paní Kolínskou a pana Svobodu. Záleží to zcela a jen na vůli zastupitelů městských samospráv, která se projeví v územních plánech, či v územích změnách, o kterých rozhodují.

Má-li diskuse (nejen o stavebním zákoně) být hodnotná a směřovat ke správnému nastavení rozvoje našich měst a obcí, které budou korelovat s potřebami společnosti, potom je potřeba uvádět informace přesné, nemanipulovat, nestrašit. Taková diskuse musí být založena na důvěře v aktéry celého procesu. Autorská dvojce Kolínská-Svoboda mě svým povrchním článkem přesvědčila v tom, že oni partnery pro obsahovou diskusi, která nás jako společnost bude posouvat kupředu, věru nejsou. Dopustili se faulů, které jinde a jindy tak rádi kritizují a napadají.

Ing. Tomáš Kadeřábek,

ředitel Asociace developerů České republiky

Z bydlení až milion pro stát, ČR má příliš vysokou daňovou zátěž na byty

Praha, 9. července 2020

Česká republika má příliš vysokou daňovou zátěž z přidané hodnoty (DPH) na bydlení. Dvojnásobnou v porovnání s Polskem či trojnásobnou s Maďarskem. Právě změna v daňové zátěži na nejčastěji prodávané „standardní byty“ by přitom mohla pomoci nejen řešit dlouhodobou bytovou krizi v ČR, ale mohla by být také důležitým momentem ve snaze nastartovat českou ekonomiku ochromenou současnou krizí.

V České republice jsou v současné době uplatňovány dvě daňové sazby na byty. „Zatímco základní je srovnatelná se státy Evropy, v případě tzv. sociálního bydlení platí Češi státu na daních výrazně více,“ říká Tomáš Kadeřábek, ředitel Asociace developerů České republiky. „Z jednoho bytu tak kupující zaplatí státu až 1 milion korun. Přitom právě snížení daňové zátěže na tento druh bydlení, spolu s dostupnějšími a levnějšími hypotékami a zvýšením počtu stavěných bytů by mohlo pomoci vyřešit soudobou krizi bydlení,“ vysvětluje Kadeřábek. Maďarsko a Rumunsko uplatňují na tento typ výstavby DPH ve výši 5 %, Polsko 8 % a Slovinsko 9,5 %. Jsou ale i státy, které DPH na takové bydlení nemají vůbec – kupříkladu Velká Británie či Německo.

Větší prodeje v tomto segmentu by podpořily českou ekonomiku a ve svém důsledku by zároveň šetřily veřejné rozpočty, které se dnes často využívají k „sanaci“ problému (nikoli k jeho faktickému řešení). O to více, že investice do výstavby jsou považovány za nejefektivnější z hlediska tzv. multiplikačního efektu, tedy jedná se o aktivity s vysokým vlivem na hrubý domácí produkt (HDP), a tím pádem i na daňové příjmy do veřejných rozpočtů. 1 investovaný milion Kč ve stavebnictví má potenciál zvýšit produkci ČR až o 3,09 mil. Kč.

Větší prodeje by zároveň pokryly sníženou sazbu DPH za byty v příjmech ve veřejných rozpočtech. „S ohledem na sociální i hospodářskou situaci v České republice je zřejmé, že stát by měl podpořit cestu početnější výstavby, byť s menším přímým daňovým efektem. Právě díky větším prodejům by veřejné rozpočty v tomto důsledku nebyly zatíženy poklesem, ale ve svém důsledku přímo i nepřímo naopak nárůstem. Jedná se tedy o prorůstové řešení, které má velmi positivní dopad na mladé lidi a rodiny v dostupnosti bydlení,“ uzavírá Kadeřábek.

Rozeběhněte stavební povolování a kolaudace, vyzývá Asociace developerů

 

Praha, 13. května 2020

S postupným uvolňováním přijatých opatření v důsledku současné pandemie je potřeba co nejrychleji rozeběhnout opět stavebně povolovací procesy, kolaudace a další administrativní úkony na straně stání správy a místních samospráv, upozorňuje Asociace developerů.

V posledních 2 měsících se celý proces na straně státu de facto zastavil. S ohledem na neprojednané a neuzavřené projekty a na další, které budou na úřady podány následně, tak developeři očekávají minimálně půlroční zdržení celého procesu. To způsobí nejen finanční ztráty, ale také dále prohloubí nedostatek bytů na trhu. Jak uvádí poradenská společnost Deloitte, je v současné době na stavebních úřadech jen v Praze v různé fázi povolovacího procesu téměř 32 tisíc bytů.

„Nepovoluje se. Neprojednává se. Nekolauduje se,“ shrnuje situaci na stavebních úřadech posledních týdnů Ing. Tomáš Kadeřábek. Většina úřadů v České republice fungovala v rámci nouzového stavu ve velmi omezeném režimu. A to fakticky zamezilo schvalování projektů. „Projekty nebylo kam podat, protože úřady měly omezený přístup, mnoho úřadníků bylo na home office, a podat projekt elektronickou cestou není v České republice v roce 2020 možné,“ vysvětluje Kadeřábek. A jak dodává – tam, kde úřad fungoval a bylo možné žádost podat, nebylo možné jej projednat. A tak zůstal stejně „zaseknutý“. Stejně tak se ale nekolaudovalo, protože úředníci měli omezený pohyb mimo úřad a jinou cestou kolaudovat v ČR nelze. Omezeny byla také další správní úkony.

Asociace developerů proto vyzývá, aby s koncem nouzového stavu byl co nejrychleji navrácen původní model fungování úřadů, tedy aby bylo možné projekty na stavební úřady podávat ke schválení, projednávat je, procházet celým povolovacím procesem a také kolaudovat. Případně aby byla přijatá taková opatření, která celý proces nebudou dále blokovat či zdržovat.

„I pokud se nyní situace rychle napraví, zůstane na úřadech po dvouměsíční „odstávce“ hromada práce. Která bude doplněna novými žádostmi, které nebylo možné podat a projednat. Již tak značně vytížené stavební úřady tak budou mít problém zvládat nával staré a nové práce. Je tedy zřejmé, že stavební povolování a projednání se – ke smůle klientů – opět protáhnou. A to nejméně o půl roku,“ uzavírá ředitel Asociace developerů, Ing. Tomáš Kadeřábek.

 

HROZÍ ZABLOKOVÁNÍ ROZVOJE MĚST A OBCÍ, VARUJE ASOCIACE DEVELOPERŮ

Praha, 20. února 2020 Aktuální rozhodnutí Nejvyššího správního soudu České republiky může zásadním způsobem ovlivnit budoucí výstavbu v českých obcích a městech mimo brownfieldy. Přináší velké riziko nejen pro developery, ale může mít negativní dopady také na obce, města, stát i další investory, potažmo celou ekonomiku.

 

O CO V CELÉM PŘÍPADU JDE?

Stručně řečeno – sousední obec Dobřejovice nechtěla dovolit výstavbu v sousední obcí Čestlice, a protože neuspěla s argumenty zásahu do svých práv a ochrany veřejného zájmu na svém území (dopad nárůstu dopravy, který nebyla schopna doložit), zvolila „obstrukční“ metodu v podobě napadení změny územního plánu sousední obce s argumentem znehodnocení cenné zemědělské půdy. Nejvyšší správní soud České republiky rozhodl v její prospěch s argumentem uplatnění veřejného zájmu. /rozhodnutí NSS najdete ZDE/

„Zamítnutí kasační stížnosti týkající se výstavby obchodní zóny v Čestlicích přináší zásadní riziko pro všechny účastníky územního rozvoje, nejen developery, ale také institucionální stavitele, včetně samotných měst a obcí,“ varuje ředitel Asociace developerů České republiky, Ing. Tomáš Kadeřábek. Do značné míry může totiž omezit možnost jejich samosprávního rozhodování o území. Rozhodování soudů bude navíc individuální v každém takovém případě a nelze jej tedy předjímat a předpokládat při úvaze o projektu.

„Rozsudek Nejvyššího správního soudu dává možnost paralyzovat rozvoj obcí přes Zemědělské půdní rezervy s vyšší bonitou půdy. Tím dochází k degradaci zákona o územním plánování. Pro investory, kterým jsou začasté obce i města vznikne neřešitelný problém, jak je modernizovat nebo rozvíjet,“ popisuje současnou situaci ředitel Asociace developerů, Tomáš Kadeřábek.

Kdekoliv v České republice tak může docházet ke stejným situacím jako v případě Česlic a Dobřejovic. Obce se budou moci vzájemně blokovat kdykoliv by mělo dojít k výstavbě na pozemcích z územních rezerv, které spadají do bonity půdy I. či II. Řada obcí má přitom územní rezervy ve svých územních plánech. Jedná se o území, kde obce zamýšlejí budoucí výstavbu po splnění určitých podmínek, tedy například po vybudování potřebné infrastruktury. Na ní si přitom obce mohly vzít část z dotací EU nebo ji financovat společně se strategickým investorem obce. Bude tedy třeba vyřešit, kdo zaplatí náklady na tuto infrastrukturu.

 

ZASTARALÉ MAPY A INFORMACE MOHOU ZMÁST NEJEN INVESTORY, ALE I ÚŘEDNÍKY, VEDOU PŘITOM K VELKÝM ŠKODÁM  

Jak Kadeřábek dodává, není problémem jen samotné rozhodnutí Nejvyššího správního soudu, ale také informace, které investoři mohou v rámci své aktivity od státu získávat, a které je v takovém případě mohou uvést v omyl. Obce a spolu s nimi investoři (ať již privátní, nebo samosprávní či státní) se tak dostali do područí nekoncepčnosti českých zákonů a jejich novel hned dvakrát. „Stát nejdříve změnil bonitu půdy bez analýzy současného stavu a dopadů na obce. A následně fakticky odebral obcím možnost rozhodovat o územních rezervách samostatně, byť jsou již v územně plánovací dokumentaci posouzeny,“ vysvětluje Kadeřábek. Poukazuje přitom také na to, že to může být problém pro stát ve snaze budovat zásadní páteřní infrastrukturu, například silnice či dálnice.

Problematické je, že půdní mapy nejen v tomto případě, ale v rámci celé České republiky, vůbec nemusí reflektovat skutečnou situaci. Například půda v oblasti zmiňovaného záměru spadala historicky do II. a III. třídy ochrany, avšak po formálním úřednickém přeřazení, které bylo motivováno vyšším daňovým odvodem za vynětí ze Zemědělského půdního fondu, se z pozemků stala třída I. a II. Půdní mapy navíc vznikaly v 60. letech 20. století a jejich aktualizace probíhá velmi pomalým tempem, kdy je ročně zpracováno jen zhruba 1 % pozemků v České republice. „Často se tak stává, že úředníci na základě zastaralých map rozhodují o půdě, která už zde mnohdy ani není. Na místě, které je označeno nejkvalitnější půdou tak už dávno může stát silnice, na které samozřejmě nic pěstovat nelze. I v tomto případě mapa například nereflektuje, že zde již stojí dálnice D1 nebo celá rozvojová oblast obcí Průhonice a Dobřejovice včetně výstavby nových domů,“ popisuje paradox situace ředitel Asociace developerů, Tomáš Kadeřábek. Dalším problémem je, že je půda často splavována do nižších lokalit a toků, kde již ochrana půdy být nemusí a může být bez obav znehodnocena. Ve svazích, kde byly rozorány meze a jsou pozemky svažité uváděná bonita také často neodpovídá realitě.

Je nyní na státu, aby se k rozhodnutí Nejvyššího správního soudu postavil a učinil taková opatření, pravděpodobně legislativní, která by riziko blokace rozvoje měst a obcí České republiky minimalizovala. Je to v zájmu nejen developerů, či obecně investorů, ale také měst, obcí a také státu samotného.

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetuer adipiscing elit. Donec vitae arcu. Neque porro quisquam est, qui dolorem ipsum quia dolor sit amet, consectetur, adipisci velit, sed quia non numquam eius modi tempora incidunt ut labore et dolore magnam aliquam quaerat voluptatem. Nullam rhoncus aliquam metus. Curabitur ligula sapien, pulvinar a vestibulum quis, facilisis vel sapien. Temporibus autem quibusdam et aut officiis debitis aut rerum necessitatibus saepe eveniet ut et voluptates repudiandae sint et molestiae non recusandae. Suspendisse nisl. Maecenas ipsum velit, consectetuer eu lobortis ut, dictum at dui. Nullam rhoncus aliquam metus. Temporibus autem quibusdam et aut officiis debitis aut rerum necessitatibus saepe eveniet ut et voluptates repudiandae sint et molestiae non recusandae. Integer in sapien. Excepteur sint occaecat cupidatat non proident, sunt in culpa qui officia deserunt mollit anim id est laborum. Praesent in mauris eu tortor porttitor accumsan. Quisque tincidunt scelerisque libero. Phasellus rhoncus. Sed ut perspiciatis unde omnis iste natus error sit voluptatem accusantium doloremque laudantium, totam rem aperiam, eaque ipsa quae ab illo inventore veritatis et quasi architecto beatae vitae dicta sunt explicabo. Etiam bibendum elit eget erat. Etiam egestas wisi a erat.

Integer imperdiet lectus quis justo. Excepteur sint occaecat cupidatat non proident, sunt in culpa qui officia deserunt mollit anim id est laborum. Sed ut perspiciatis unde omnis iste natus error sit voluptatem accusantium doloremque laudantium, totam rem aperiam, eaque ipsa quae ab illo inventore veritatis et quasi architecto beatae vitae dicta sunt explicabo. Cum sociis natoque penatibus et magnis dis parturient montes, nascetur ridiculus mus. Ut tempus purus at lorem. Nullam sit amet magna in magna gravida vehicula. Etiam neque. Nullam feugiat, turpis at pulvinar vulputate, erat libero tristique tellus, nec bibendum odio risus sit amet ante. Donec ipsum massa, ullamcorper in, auctor et, scelerisque sed, est. Nam quis nulla. Nullam rhoncus aliquam metus. In dapibus augue non sapien.