Bílá kniha rezidenčního developmentu

Představujeme Bílou knihu rezidenčního developmentu


Poprvé v Česku vznikla ucelená publikace, která srozumitelně vysvětluje, co je to rezidenční development, jak funguje, z čeho se skládá a jaké má vazby. Kromě zásadních informací o současném stavu trhu bydlení v ČR detailně popisuje, co development skutečně znamená. Publikaci připravili odborníci ze společnosti Deloitte a je výsledkem společné iniciativy Asociace developerů, Svazu podnikatelů ve stavebnictví a Hospodářské komory České republiky.

Cílem dokumentu je představit development jako komplexní obor, který propojuje finance, legislativu, urbanismus i veřejný prostor. Kniha popisuje celý proces developmentu – od akvizice pozemků přes plánování, projektování, výstavbu, marketing až po prodej a předání nemovitostí. Podrobně se věnuje také regulačním překážkám, ekonomickým a demografickým faktorům, které formují trh, a představuje tak jedinečný zdroj informací pro odborníky, politiky i veřejnost.

Bílá kniha obsahuje důležitá data a čísla o trhu nemovitostí – od cen, výstavby, nákladů až po srovnání se zahraničím. Na klíčových datech ukazuje, proč současná situace na trhu bydlení není udržitelná a jak výrazně se na ceně bytů odrážejí zdlouhavé povolovací procesy, nadměrná byrokracie a přebujelost norem.
Zároveň přináší to nejpodstatnější – konkrétní návrhy změn, které by pomohly odblokovat výstavbu a zvýšit dostupnost bydlení. Bílá kniha rezidenčního developmentu je pozvánkou k dialogu o potřebě výstavby a výzvou ke spolupráci soukromého a veřejného sektoru na řešení bytové krize.

BÍLÁ KNIHA REZIDENČNÍHO DEVELOPMENTU KE STAŽENÍ

Představujeme ucelenou strategii řešení bytové krize

Každý nový byt se počítá

Bydlení patří mezi nejžhavější témata letošní předvolební kampaně. Odborníci však varují, že problém je strukturální a pouhé dílčí nástroje k vyřešení bytové krize nebudou stačit. Zástupci Hospodářské komory, Asociace developerů a Svazu podnikatelů ve stavebnictví proto vypracovali ucelenou strategii Bydlení pro lidi, která by podle nich měla být součástí jakéhokoli seriózního vládního programu na roky 2025–2029.

Bytů je málo, regulací moc

Nejpalčivější problém současnosti je, že na trhu zkrátka nejsou nové byty. Zatímco v 80. letech se v tuzemsku stavělo až 100 000 bytů ročně, v posledních letech je to jen 27–35 tisíc. Odborné odhady hovoří o tom, že v České republice aktuálně chybí 100–150 tisíc bytů v místech, kde lidé reálně chtějí žít. Praha by každoročně potřebovala 10 tisíc nových bytů, ovšem tempo výstavby je poloviční.

Rozvoj brzdí nejpomalejší povolovací procesy v Evropské unii a také přeregulovanost. Od roku 1990 stoupl počet stavebních norem víc něž desetinásobně. Právě tato zátěž způsobuje, že se staví o to pomaleji a zároveň významně dráž. Rozumné zjednodušení regulací by podle studií mohlo snížit náklady na výstavbu až o 15–20 %.

„Nejsme proti kvalitě, jsme proti zbytečné zátěži. Normy mají chránit lidi, ne brzdit stavby,“ říká Tomáš Kadeřábek, ředitel Asociace developerů. Dodal, že mezi největší překážky dnes patří neadekvátní požadavky na přemrštěné parkovací normy, nákladné energetické požadavky nebo chaoticky aplikované požární předpisy.

8 kroků z krize

Strategie Bydlení pro lidi identifikuje celkem osm oblastí, které je nutné proměnit, aby se situace zlepšila:

1) Klíčem k dostupnosti bydlení je masivní výstavba

Zastavit růst cen ani zajistit funkční dostupnost bydlení nebude možné bez masivního uvolnění výstavby. „Tempo je třeba navýšit alespoň o 50 % oproti dnešnímu stavu. A to nejen jednorázově, ale dlouhodobě. V Praze je třeba stavět místo současných 5 tisíc bytů alespoň 9-10 tisíc bytů ročně,“ uvedl Miroslav Linhart, partner společnosti Deloitte.

2) Je třeba uvolnit územní plánování

Masivní výstavba vyžaduje pružné změny územních plánů. To však v současnosti trvá mnohdy roky i celá desetiletí. „Územní plány mají být investičními mapami měst. Měly by napovídat, kam směřovat investice, a pomáhat s plánováním infrastruktury i nákladů jednotlivých obcí. V současnosti ale představují spíš byrokratický labyrint, který jakýkoli posun vpřed často paralyzuje. Jsou zároveň nezbytnou podmínkou pro efektivní konkurenceschopnost ČR v evropském kontextu“ upozornila Hana Landová, ředitelka sekce rozvoje území Hospodářské komory České republiky. Strategie proto navrhuje například zavedení zrychleného režimu pro změny územních plánů nebo omezení možností dotčených orgánů blokovat rozvoj.

3) Stavební zákon musí být efektivní a předvídatelný

„Potřebujeme systém, kde se dá legálně, rychle a kvalitně stavět. Místo toho máme nejpomalejší povolovací řízení v EU a systém plný bariér,“ říká Jiří Nouza.

Strategie Bydlení pro lidi proto apeluje na zavedení jednotných a srozumitelných pravidel pro všechny stavební záměry. Ruku v ruce s tím by mělo jít nastavení předvídatelných lhůt a provoz profesionálních stavebních úřadů s dostatečnými kapacitami a odborností. Nezbytná je pochopitelně smysluplně zvládnutá digitalizace (s jednotným portálem, přehlednou komunikací a propojeností), eventuálně zřízení specializovaného expertního pracoviště k posuzování velkých projektů. Dalším krokem ke zlepšení by mělo být odstranění paralelního posuzování nebo zavedené zákonné ochrany proti svévolnému blokování záměrů. „Nejde o to, zda trh může stavět. Jde o to, zda mu to stát umožní,“ doplnil Zdeněk Soudný.

4) Brownfieldy by měly být páteří budoucí výstavby

Proč zastavovat zemědělské plochy v okolí obcí, když se dají zužitkovat nevyužité městské části. Obrovskou výhodou brownfieldů je ve velké míře již existující napojení na technickou a dopravní infrastrukturu i městskou vybavenost. Aby se situace změnila, je podle Strategie nutné zjednodušit povolovací procesy, zavést princip automatického vyjmutí brownfieldů ze zemědělského půdního fondu (kam nyní paradoxně spadají), vytvořit speciální legislativní rámec pro jejich revitalizaci a založit národní databázi s informacemi o vlastnictví, infrastruktuře a územních limitech. Bylo by také vhodné podpořit spolupráci mezi státem, městy, soukromým sektorem.

5) Stavět není možné bez posílení stavebních kapacit

„Když uvolníme územní plány a zefektivníme povolovací procesy, narazíme na to, že nemá kdo a z čeho stavět. Jak dlouhodobě upozorňujeme, na trhu chybí řemeslníci, technici a projektanti, stavební dělníci… ale i výrobní kapacity. Problém má řadu rovin a všechny je třeba systémově řešit,“ komentuje prezident Svazu podnikatelů ve stavebnictví.

Aby se doplnil současný deficit a podařilo se eliminovat nedostatek stavebních kapacit v budoucích letech, je nezbytné začít výrazně podporovat odborné školství, vyřešit legalizaci
a řízenou integraci zahraničních pracovníků, podpořit v oboru digitalizaci a prefabrikaci a investovat do tuzemských výrobních kapacit. Nadto by bylo vhodné proměnit pohled veřejnosti na stavebnictví – už proto, aby více dětí o tomto oboru začalo uvažovat jako o své možné budoucí profesi.

6) Náklady na výstavbu podstatně sníží deregulace

Důsledek zatíženosti regulacemi už zazněl výše – přílišné množství norem prodražuje výstavbu až o pětinu. Co se dá s problémem dělat? Strategie navrhuje kompletní audit všech norem
a vyhlášek. „Měli bychom ideálně zavést princip ‚cost-benefit‘ posuzování u každého nového požadavku. A kvůli sjednocení a posouzení všech norem by měl vzniknout meziresortní orgán pro řízení stavební regulace. Jednoznačně by se vyplatilo přijmout tzv. antikodex, kdy se za každou nově přijatou normu dvě jiné vyřadí,“ vypočítává Tomáš Kadeřábek.

7) Města a obce při výstavbě potřebují podporu

Český stát dlouhodobě přenáší odpovědnost za bytovou politiku na obce – aniž by jim k tomu dal odpovídající pravomoci, finance a nástroje. K zefektivnění stavebních procesů by podle Strategie bylo vhodné zavést státní investiční pobídky pro rozvoj území a zřídit národní fond na spolufinancování kontribucí. Dále je třeba systémově posílit daňové příjmy obcí navázané na rozvoj a zaměřit se na to, aby modely spolupráce s městy byly postavené na pozitivní motivaci, nikoli na udílení povinností.

8) Bytová politika by měla být strategickým zájmem státu

„Dnes má ochranu veřejného zájmu infrastruktura — například silnice či školy —, ale ne stavby, které mohou poskytnout domov stovkám lidí,“ upozornila Hana Landová, ředitelka Sekce Hospodářské komory. Podle ní je nutné legislativně ukotvit výstavbu bytů jako veřejný zájem. „Bez nových bytů nemají šanci ani mladí, ani senioři. Výstavba musí mít jasnou prioritu a zákonnou ochranu,“ dodala. Je to ale také podmínka pro to, abychom do ČR přilákali a zde udrželi kvalifikovanou pracovní sílu, kterou pro budoucí rozvoj ČR zásadně potřebujeme.

Strategie přibližuje, že vedle legislativního zakotvení výstavby bytů coby veřejného zájmu je třeba také stanovit rozvojové zóny s prioritou pro bytovou výstavbu, sjednotit a zjednodušit vyjadřování dotyčných orgánů a zavést možnost státní intervence při opakovaném blokování ze strany místní správy. Výstavba bytů by měla být začleněna do strategických dokumentů státu, jako je Národní investiční plán nebo Strategie hospodářského rozvoje.

Bytová výstavba jako cesta ke stabilní ekonomice

Odborníci se jednohlasně shodují, že pokud se podaří bytovou výstavbu výše popsanými změnami nastartovat, stane se klíčem nejen ke snížení cen na realitním trhu. Celý proces odemkne bytovou dynamiku a také významnou měrou přispěje ke stabilizaci ekonomiky a funkčnímu rozvoji měst a regionů. Miroslav Linhart potvrdil, že výstavba má jednoznačný vliv na cenu nových i starších bytů. „Elasticita trhu je jasná — kde se staví více, tam rostou ceny pomaleji,“ vysvětlil.

Každý nový byt navíc spouští celý cyklus stěhování. „Přesunem do novostavby se po předchozí domácnosti uvolní nájemní byt nebo se starší byt dostane do prodeje. Nové byty tak jsou klíčem k pohybu napříč trhem i generacemi. Tam, kde se staví, se bydlí dostupněji — a to i ve starších bytech, které mají coby sekundární trh představovat levnější alternativu. U nás to ale kvůli zablokované výstavbě neplatí. Staré byty se tu cenově téměř rovnají novostavbám,“ upřesnil Zdeněk Soudný.

Současně vyvrátil, že by situaci mohly vyřešit dotace a podobné programy na podporu dostupného bydlení. „Dotace nebo zvýhodněné nájmy pro vybrané skupiny neumí vyřešit to, že byty na trhu prostě nejsou. Když není z čeho vybírat, rostou ceny a trh zamrzá pro všechny.Výsledkem je zablokovaný řetězec: mladí nemají kde začít, rodiny kde růst a senioři kam se přesunout do menšího.“

CELÝ DOKUMENT JE KE STAŽENÍ ZDE: BYDLENÍ PRO LIDI – STRATEGIE ZMĚNY

Brownfieldy jako klíč k dostupnému bydlení? Jen se změnou legislativy

Brownfieldy představují klíčový nástroj pro řešení bytové krize, shodli se odborníci na sedmém ročníku konference Brownfieldy, která se konala 4. června v Nové Zbrojovce v Brně. Zásadní překážkou ale zůstává nevyhovující legislativa, která brzdí jejich využití.

V době, kdy se nedostupnost bydlení v českých městech stává jedním z nejpalčivějších problémů, se čím dál více pozornosti obrací k dosud nedostatečně využitému potenciálu brownfieldů. Přes všeobecnou shodu, že výstavba na brownfieldech je správná cesta k rozvoji měst, trvá jejich odblokování pro nové využití nepřijatelně dlouho. „Je zřejmé, že vhodnější pozemky pro výstavbu bytů a kanceláří brzy nebudou k dispozici, a proto je mezi investory o brownfieldy v Praze, Brně a dalších velkých městech nebývalý zájem. Otázkou ale zůstává, zda na nich dokážeme stavět skutečně efektivně, a to s ohledem na čas, finance i potřeby obyvatel,“ myslí si Kateřina Kubizňáková, organizátorka konference Brownfieldy.

Aktuální demografická data potvrzují trend růstu velkých měst v čele s Prahou, Brnem nebo Plzní. Podle dat ČSÚ za rok 2024 počet obyvatel Prahy vzrostl o více než 13 000 osob. Celkový počet Pražanů letos s jistotou přesáhne 1,4 milionu. V Brně činil loňský přírůstek bezmála 2 200 osob. Plzeň eviduje nárůst přes 2 300 osob. Ani při setrvale klesající porodnosti se nedá očekávat, že zde bude poptávka po bytech do budoucna stagnovat. Důvodem nárůstu totiž není přechodně vyšší porodnost než ve zbytku republiky, ale stěhování. „Pokud to myslíme dostupností bydlení vážně, musíme zjednodušit a podpořit výstavbu tam, kde lidé chtějí bydlet, tedy ve velkých městech. Brownfieldy nám k tomu dávají skvělou příležitost,“ říká Tomáš Kadeřábek, ředitel Asociace developerů, která konferenci spoluorganizuje.

Rozvoj brownfieldů brzdí systém

Typickým příkladem zdlouhavého procesu je Nákladové nádraží v Praze, které přestalo sloužit svému původnímu účelu již v roce 2002. O pořízení změny územního plánu rozhodlo pražské zastupitelstvo šest let na to. Stavební uzávěra území, které má nově sloužit k bydlení pro 20 000 obyvatel, skončila po dlouhých sedmnácti letech letos na jaře, kdy Praha změnu konečně schválila. Ceny bytů v hlavním městě mezitím vzrostly trojnásobně.

O něco lépe je na tom areál bývalé Zbrojovky v Brně, která ukončila výrobu také na začátku milénia. Developer CPI Property Group zde od roku 2016 buduje multifunkční čtvrť Nová Zbrojovka a letos zahájil výstavbu prvních bytů. Devět let potřebných ke změně územního plánu, přípravě území a získání všech razítek pro výstavbu první etapy představuje na české poměry mimořádně rychlý postup.

 Faktem je, že nedostupnost bydlení negativně ovlivňuje především perspektivu nastupující generace. Obávám se ale, že pokud se vůbec někdy podaří masivní výstavbu bytů nastartovat, pozitivní dopady to bude mít až na generaci, která teď chodí teprve do školky,“ varuje Tomáš Kadeřábek. „Na brownfieldech je blokování výstavby nefunkční legislativou obzvlášť patrné a promarnili jsme tu již hodně času. Přesto pevně věřím, že se najde politická odvaha překlopit nekonečnou debatu o potřebě stavět do skutečné změny systému. Bez ní totiž nevyřešíme ani brownfieldy, ani byty,“ říká Tomáš Kadeřábek.

Výstavba na brownfieldech je strategické téma. Navzdory tomu, že spousta věcí se mění k lepšímu, čelíme stále řadě zásadních výzev, na které se jako stát musíme zaměřit. Příklady úspěšných konverzí z Čech i ze zahraničí nám ukazují, že to jde a že změna je možná, říká Petr Očko, ředitel Sekce digitalizace a inovací na Ministerstvu průmyslu a obchodu, kde právě vzniká nová Strategie regenerací brownfieldů pro období 2025 – 2029.

Od diskuze ke změně

Brownfieldy jsou v drtivé většině případů obtížně využitelné kvůli právní, povolovací a investiční složitosti, která jejich transformaci činí pro investora mimořádně rizikovou. Výstavba na brownfieldu je v české legislativě z hlediska procesu mnohdy složitější než výstavba na zelené louce. „Je nezbytné přistupovat k brownfieldům jako ke strategickému nástroji modernizace měst a vytvořit rámec, který proces zjednoduší. To znamená především zavést jasnou a srozumitelnou definici brownfieldu v právním prostředí, upravit územně plánovací předpisy tak, aby byla výstavba na těchto plochách preferována, zavést rychlejší a jednodušší povolovací režimy a rozšířit možnosti daňových úlev nebo dotací na ekologické sanace,“ vyjmenovává stěžejní opatření Kadeřábek.

„Konference Brownfieldy vznikla před sedmi lety jako platforma pro otevřený dialog soukromé a veřejné sféry. Za tu dobu jsme zde prezentovali desítky úspěšných projektů na brownfieldech v režii developerů, měst i jednotlivců, a také záměrů, které prozatím zůstávají na papíře. Máme za sebou diskuze stovek odborníků napříč obory. A téměř všichni se závěrem vždy shodnou na nutnosti upravit legislativu tak, aby umožnila rychlejší a volnější rozvoj těchto lokalit. Například po vzoru akceleračních zón. Snaha o změnu je velká a nutná. Nové byty i průmyslové areály potřebujeme a legislativa v tuto chvíli pokulhává za realitou,“ uzavírá Kateřina Kubizňáková.

Vyjádření AD k digitalizaci stavebního řízení

„Informace o problémech s realizací digitalizace stavebního řízení není dobrou zprávou – pro development, ale ani pro Českou republiku a její ekonomiku. Digitalizace měla být důležitou součástí změny stavebního práva, ostatně šlo o „vlajkovou loď“ ministra Bartoše v oblasti stavebního práva. Poté, co se nezachovalo mnoho dobrého z původní rekodifikace stavebního práva v rámci této novely je to další tvrdý zásek do stavebního sektoru v České republice, již tak zmítaného tvrdou krizí.

Naděje, že se digitalizaci do prvního července 2024 podaří zvládnout se limitně blíží nule. Naopak zásadně narostla nejistota, co bude po 1.7. 2024 s novelou. Již dříve jsme vyzývali MMR, aby připravilo opatření, které umožní zachovat novelu ve stávající podobě bez odkladu účinnosti. Byli jsme ale ujištění, že se nic neděje a že se vše zvládá. Tomu dnes už nevěří asi nikdo. Investoři, developeři ale i všichni obyvatelé České republiky si zaslouží jasnou informací o tom, co bude po 1. 7. 2024.“