REKODIFIKACE: KDY JINDY, NEŽ PRÁVĚ NYNÍ?

Kdy jindy, než právě nyní, na prahu zásadní hospodářské krize, přijmout legislativu, která může rozhodnout o úspěchu či neúspěchu národní ekonomiky?! V České republice netrpíme (jen) krizí bydlení, ale krizí ve výstavbě. Nabobtnalá byrokracie, nekonečná napadání, odvolávání a soudy. Úřady, které nejsou náležitě vybavené. Normy pro normy, nikoli pro kvalitu výstavby. Zmatek, chaos. To vše přináší pomalou a drahou výstavbu. V soukromém sektoru především bytů, ve veřejném silnici, dálnic, železnic, infrastruktury obecně. To vše nelze změnit drobnou úpravou, ani více drobnými úpravami. To vše se musí změnit komplexně. 
Původní teze a věcný záměr Vlády České republiky sliboval v oblasti stavebního práva mnohem progresivnější změnu. Původní záměr, který přišel do Parlamentu byl spíše zklamáním. Současný komplexní pozměňovací návrh poslance Martina Kolovratníka vrací zpět některé klíčové momenty – jako je například oddělený model, vyřešení DOSSů a některé další, a je proto nadějí, že se situace přece jen ještě změní. Věříme nicméně, že se podaří návrh ještě dále vylepšit – kupříkladu důraznějším zakotvením pevných a efektivně vymáhatelných lhůt v celém stavebním procesu. Mohou-li mít lhůty lidé, proč by je nemohly mít úřady?
Pokud se to nepodaří nyní, nepodaří se to dalších tři roky až pět let. Kde potom bude ČR? Vždyť stavebnictví je základ hospodářství a každé zdravé ekonomiky, kterou bychom měli společně vyléčit.

Nepravdami mýty kolem bydlení v ČR neporazíte

Bývalá pražská radní a současná profesionální lobbistka za takzvané ekologické organizace Petra Kolínská spolu s právníkem a lobbistou, který sám sebe označuje za „ekologického právníka“, Petrem Svobodou publikovali v DeníkuN článek, ve kterém útočí nejen na připravenou rekodifikaci stavebního práva, což opravdu není překvapivé, vzhledem k tomu, co je posláním jejich zaměstnání, a kdo je platí, ale také na developery. Jak již v názvu článku uvádí, jedná se o mýty. Smutné a překvapivé, že tyto domnělé mýty, či dokonce manipulace vyvrací nikoli argumenty, ale vyloženými nepravdami.

Že developeři s lobbisty za ekologické organizace, a zde prosím nezaměňovat za ekologii, či životní prostředí, protože to opravdu není totéž, nebudou schopni najít shodu v návrhu rekodifikace stavebního práva, která se v České republice v současné době připravuje, nepřekvapí. Zatímco tito lobbisté by celý proces rádi zakonzervovali v současném stavu, či raději ještě více utáhli, omezili, v přesvědčení, že stavět by se mělo méně, či vůbec (protože bytů je přece dost), developeři současnému návrhu vyčítají opatrnost a v některých ohledech nenaplnění původních ambicí. I přesto nutno uznat, že každé razítko, které odstraní, povede k vyšší dostupnosti bydlení, tedy přinejmenším k pomalejšímu růstu jeho cen. A to při zachování všech ochran, které jsou již v současném legislativním rámci. Na to ale svým článkem reagovat nechci. Dokud nebude zřejmé, jaká je skutečná podoba rekodifikace stavebního práva, je diskuse o ní více teoretickou než praktickou.

Nutné je ale uvést na pravou míru „argumenty“, které si dvojice Kolínská-Svoboda vzali jako berličku pro svou pokulhávající snahu útočit na změnu, o jejíž potřebě nikdo nepochybuje. Již jejich první atak na údaje z ročenky Doing Business, v níž jsou státy seřazeny podle povolovacího procesu a jeho délky ukazuje, jak nevalidní materiál z pera těchto placených obhájců ekologických organizací vzešel. Mají pravdu. Číslo 246 dní pro získání povolení je počítané na umístění skladu, a je to jen číslo teoretické, sčítající legislativou danou dobu potřebnou pro získání povolení. Skutečnost třeba u bytového projektu? Mnohem, mnohem horší. Podle Kolínské-Svobody ukazují dílčí analýzy a studie nezávislé na developerech, že problémem je, že „stavebníci podávají žádosti bez potřebných podkladů, navrhují předimenzované projekty bez ochoty ke kompromisům“. Tolik nepravdy, manipulace a neznalosti v jedné větě až zabolí. Tak především – tyto takzvané „nezávislé studie“ nejsou ničím jiným než materiálem zaměstnavatelů těchto autorů, ekologických organizací, jejichž validita se limitně blíží nule. Existují naštěstí objektivní, odborně zpracované analýzy skutečné délky povolovacího procesu v České republice, například od renomované nezávislé společnosti Deloitte, které současný stav v ČR jednoznačně a beze vších pochybností dokládají: „Povolení rezidenčních developerských projektů zabere v Praze v průměru sedm let. Celkový proces od první fáze předprojektové přípravy do doby dokončení stavby pak trvá téměř 9 let.“ To je násobně déle, než v zemích, které jsou nám, i zmiňovanými ekologickými organizacemi, dávány začasté za vzor. Argument o špatně či neúplně podaných žádostech je již na úrovni soudobých „urban legend“, jako je třeba černá sanitka a mnohé jiné. Ano, čas od času dochází k diskusi mezi úřady a stavebníky, týkající se úplnosti, přesnosti či správnosti předložených materiálů. Je ale nutné podotknout, že ve velké většině případů se nejedná ani o šlendrián ze strany developerů a odborníků, které k těmto činnostem využívají, natož o zlý záměr, ale o důsledek nejednoznačné, až vadné legislativy a jejího výkladu. Zcela zarážející na uvedeném prohlášení Kolínské-Svobody je nicméně zcela fatální neoddělení urbanismu města a povolovacího procesu. Píše-li Kolínská-Svoboda, že stavebníci podávají „předimenzované projekty bez ochoty ke kompromisům“, potom je nutné zvednou varovně prst a pokrčit významně obočí. Dimenze projektu je totiž přímo závislá nikoli na povolování projektu, ale na územním plánování. A územní plánování je zcela závislé na vůli místní samosprávy, zatímco povolování je věcí státní správy a mělo by jako takové být na místní samosprávě nezávislé (to, že tomu tak mnohdy a mnohde není, je věcí jinou). Tedy: pokud developer žádá o změnu územního plánu, aby mohl v dané lokalitě stavět více kapacitněji, je to věc nenároková, a jde o shodu v území se všemi, kdo do něj vstupují. Řeší se ale nikoli povolením, ale případnou změnou územního plánu a do procesu povolovacího vůbec nevstupuje. Naopak – pokud developer respektuje stávající územní plán, potom v povolovacím procesu nelze hovořit o „předimenzovanosti“ projektu a potřebě kompromisů. Toto opakované směšování dvou nezávislých procesů, územního plánování a samotného povolení, je právě jednou z příčin nezdravého stavu, ve kterém se dlouhodobě nacházíme.

Zásadně nesouhlasit musím také s tvrzením, že Česko má oproti ostatním členským zemím EU nízké zdanění nemovitostí. Další argumentační faul, kterého se lobbisté ekologických organizací na svých čtenářích dopouštění. Z jednoho průměrného bytu si, kupříkladu, stát v Praze vezme již nyní přímo téměř 1,5 milionu korun, další statisíce potom nepřímo. Tím, kdo v posledních deseti letech byty v ČR nejvíce zdražil, byl fakticky stát svou daňovou politikou a povinnou implementací různých technických a jiných norem, které jdou mnohdy výrazně dále, než ve skutečnosti EU členské státy povinuje, a než například nám sousedící státy do svých legislativ promítají. Autoři článku, Kolínská-Svoboda nicméně měli na mysli, pravděpodobně, daň z nemovitých věcí, která je určena městům a obcím, a o jejíž výši v rámci jisté volnosti rozhodují představitelé samosprávy. A v tomto ohledu mají pravdu. Ve srovnání se zeměmi EU máme toto zdanění na nízké úrovni. Je ale potřeba ptát se proč! Proč obce a města nevyužívají naplno koeficienty, které jim stát umožnil? Proč do svých městských a obecních rozpočtů nechtějí touto cestou získat tolik potřebné finanční prostředky, například na údržbu či rozvoj veřejného prostranství? A proč je raději získávají oklikou, ve formě takzvaných příspěvků od developerů, které se nicméně ve svém důsledku projeví na ceně bytu?

Od zastánců až extensivního výkladu liberálního pojetí světa a volnosti v něm překvapí volání po omezení možnosti cizinců kupovat si v ČR byty, s odvoláváním se na zkušenosti z jiných zemí Evropské unie. Je to farizejství. Myslí si snad autorská dvojice Kolínská-Svoboda, že v Berlíně mnoho bytů nevlastní obyvatelé ze zemí mimo EU? Věří tomu, že pařížské byty nejsou často kupovány obyvateli Ruska, Blízkého východu, nebo třeba Číny? Není všeobecně známé, že Londýn je dnes Mekkou čínských investic do nemovitostí (a to i v době, kdy byl Londýn stále v EU). A takto bychom mohli pokračovat. Možná v těchto zemích a městech mají „cizinci“ administrativní kroky o něco složitější, na samotné podstatě – tedy komu byty a další nemovitosti fakticky patří – to nic nemění. Žijeme v globálním světě – i díky ekologickým a nevládním organizacím, které živý oba autory – výrazně liberálním. Toto je jedna z cen, které za to platíme. Nehodnotím, konstatuji.

A hned tu máme další „výkřik do tmy“ v podobě informace o takzvaně neobydlených bytech. Podle Kolínské-Svobody je u nás „podle střízlivých odhadů až 100 tisíc dlouhodobě neobydlených bytů, i když jsou způsobilé k bydlení“. Zaměřme se ale nejprve na to, co je to definice „neobydlený byt“ podle Českého statistického úřadu: „Neobydlenými byty jsou všechny byty, ve kterých není přihlášena žádná osoba k trvalému pobytu, takže mezi neobydlené byty patří i všechny přechodně obydlené byty, nebo byty využívané k rekreaci a chalupaření (nevyčleněné z bytového fondu).“ Tedy kupříkladu: pokud má rodina dva byty, v jednom bydlí starší syn, ale trvalé bydliště má hlášeno stále u rodičů, je tento byt ve statistice uveden jako neobydlený. Bez ohledu na to, že svého legitimního obyvatele má, a slouží svému účelu. Kolik „neobydlených“ bytů jsou rekreační byty, to je otázkou.

Česká města, jak uvádí Kolínská-Svoboda, od roku 2008 přestala téměř stavět nové byty. To je pravda, mimo jiné proto, že se historicky zbavila nejen svého bytového fondu, ale také mnoha svých pozemků, která mohly k tomuto účelu sloužit. Co je ale mnohem zásadnější – mnohá města či městské části pokračují v prodeji svého současného bytového fondu. A ostatně – pokud se podíváme do plánů hlavního města Prahy, v projektech na výstavbu bytů se nepočítá s tím, že by město mělo svůj bytový fond rozšiřovat, ale chce byty prodávat za různými způsoby „zvýhodněné ceny“. S ohledem především na informaci týkající se pozemků, která města na výstavbu bytů mají k dispozici (či lépe dnes fakticky nemají) potom srovnání s Vídní či jinými městy prostě nesedí. Protože tato města mají to zásadní – a to je pozemkový fond, se kterým pracují, a na jehož základě rozvíjejí svůj vlastní urbanismus. To je něco, co se v ČR historicky nastavilo zcela jinak, a dnes to nelze vrátit.

Jak Kolínská-Svoboda dále tvrdí, české rodiny využívají byty mnohdy jako vhodný investiční instrument než jako prostředek k uspokojení bydlení. To je ale přece argumentační faul! I pokud si česká rodina koupí byt jako investici, je důležitým příspěvkem k dostupnosti bydlení. Pomineme-li situaci, že je určen dětem jako startovací bydlení, pak takový byt vstupuje do segmentu nájemního bydlení, jehož nedostatek v ČR dlouhodobě máme (a současný výkyv způsobený pandemií COVID 19 bude rychle překonán). Jak se dlouhodobě ukazuje, právě investice do bydlení je v ČR často substitucí chybějícího důchodového zajištění. Rozdíl od zahraničí? Zde do nájemního bydlení investují velké bytové fondy, do kterých naopak investují lidé, kteří si tak spoří a investují na stáří. Investiční byt není „sprostý pojem“ a vykopávání třídního boje takovou rétorikou je varující. Buďme rádi za to, že zde možnost investovat do bytu, tedy do svého důchodového zajištění je, a že tato investice jedné skupiny přináší nájemní bydlení skupinám jiným.

Již na začátku svého textu jsem avizoval, že jeho smyslem není obhajoba nově připravovaného stavebního zákona. Přesto si závěrem dovolím jednu reakci na větu, kterou autoři Kolínská-Svoboda uvedli: „Obyvatelé tak mohou očekávat, že na volných zelených plochách se dříve či později objeví nová zástavba.“ Takový způsob manipulace strachem je nepřijatelný, a proto je potřeba vše uvést na pravou míru: zda ve městě bude zelená plocha, byty, kanceláře, sklady, továrny, parky, školy, či cokoli jiného neurčuje ani stavební zákon, ani to nevyplývá ze stavebního povolení. Dokonce to není závislé ani na developerech, ani za ekologických a nevládních organizací, které jako své lobbisty zaměstnávají paní Kolínskou a pana Svobodu. Záleží to zcela a jen na vůli zastupitelů městských samospráv, která se projeví v územních plánech, či v územích změnách, o kterých rozhodují.

Má-li diskuse (nejen o stavebním zákoně) být hodnotná a směřovat ke správnému nastavení rozvoje našich měst a obcí, které budou korelovat s potřebami společnosti, potom je potřeba uvádět informace přesné, nemanipulovat, nestrašit. Taková diskuse musí být založena na důvěře v aktéry celého procesu. Autorská dvojce Kolínská-Svoboda mě svým povrchním článkem přesvědčila v tom, že oni partnery pro obsahovou diskusi, která nás jako společnost bude posouvat kupředu, věru nejsou. Dopustili se faulů, které jinde a jindy tak rádi kritizují a napadají.

Ing. Tomáš Kadeřábek,

ředitel Asociace developerů České republiky

Vyjádření k rekodifikaci stavebního práva

Je velkou škodou, že z ambiciosní reformy oblasti stavebního práva se stává dílčí novela. Alespoň tak v tuto chvíli působí předkládaný návrh rekodifikace stavebního práva, který v pondělí 24. srpna 2020 projedná Vláda České republiky.

„Zásadní výtkou je ustoupení od odděleného modelu státní správy a samosprávy. Jak opakovaně upozorňovali odborníci, a jak ostatně zdůrazňovala například také Legislativní rada Vlády, bez této změny nelze dosáhnout efektivního naplnění slibu 1 úřad, 1 řízení, 1 razítko a povolení do 1 roku,“ upozorňuje Ing. Tomáš Kadeřábek, ředitel Asociace developerů České republiky. Dobře je to vidět například na jednom z pilířů konceptu moderního stavebního práva – digitalizaci, kterou efektivně nelze v současném spojeném systému realizovat. Naopak pokud by byla změna realizována, došlo by v jejím důsledku k řešení ne-li většiny, pak mnoha současných problémů v oblasti stavebního práva, a to téměř „automaticky“, genericky. V předloženém návrhu nového stavebního zákona a změnového zákona spatřujeme navíc další slabá místa. „Kupříkladu skutečně vymahatelné lhůty. Návrh sice obsahuje některé návrhy, ty ale nejsou promyšlené do důsledku a stavebníka v jistotě délky procesu nikam neposouvá. Velkou škodou je také nedosažení principu plné integrace dotčených orgánů, jak bylo v původním konceptu slibováno, a které obsahoval také návrh paragrafovaného znění představený v prosinci 2019. Důvodně se obáváme také toho, že zůstává nevyjasněný problém systémové podjatosti, problém nedostatečné kapacity a kvality stavebních úřadů, nedošlo k zjednodušení potřebné dokumentace. Změny k lepšímu nejsou vidět ani například u soudního přezkumu, u ochrany před šikanózními stížnostmi a žalobami /které se nadto týkají především státních infrastrukturních staveb/,“ doplňuje Kadeřábek.

„Shrneme-li to, věřili jsme na počátku procesu, že půjde o skutečně revoluční změnu, nikoli jen o nahodilé, a ne vždy podařené záplatování současného fatálního stavu. Nezbývá než věřit, že se legislativu podaří v dalším procesu maximálně možně vylepšit,“ uzavírá Ing. Tomáš Kadeřábek, ředitel Asociace developerů České republiky.

Z bydlení až milion korun pro stát

Z bydlení až milion pro stát, ČR má příliš vysokou daňovou zátěž na byty

Praha, 9. července 2020

Česká republika má příliš vysokou daňovou zátěž z přidané hodnoty (DPH) na bydlení. Dvojnásobnou v porovnání s Polskem či trojnásobnou s Maďarskem. Právě změna v daňové zátěži na nejčastěji prodávané „standardní byty“ by přitom mohla pomoci nejen řešit dlouhodobou bytovou krizi v ČR, ale mohla by být také důležitým momentem ve snaze nastartovat českou ekonomiku ochromenou současnou krizí.

V České republice jsou v současné době uplatňovány dvě daňové sazby na byty. „Zatímco základní je srovnatelná se státy Evropy, v případě tzv. sociálního bydlení platí Češi státu na daních výrazně více,“ říká Tomáš Kadeřábek, ředitel Asociace developerů České republiky. „Z jednoho bytu tak kupující zaplatí státu až 1 milion korun. Přitom právě snížení daňové zátěže na tento druh bydlení, spolu s dostupnějšími a levnějšími hypotékami a zvýšením počtu stavěných bytů by mohlo pomoci vyřešit soudobou krizi bydlení,“ vysvětluje Kadeřábek. Maďarsko a Rumunsko uplatňují na tento typ výstavby DPH ve výši 5 %, Polsko 8 % a Slovinsko 9,5 %. Jsou ale i státy, které DPH na takové bydlení nemají vůbec – kupříkladu Velká Británie či Německo.

Větší prodeje v tomto segmentu by podpořily českou ekonomiku a ve svém důsledku by zároveň šetřily veřejné rozpočty, které se dnes často využívají k „sanaci“ problému (nikoli k jeho faktickému řešení). O to více, že investice do výstavby jsou považovány za nejefektivnější z hlediska tzv. multiplikačního efektu, tedy jedná se o aktivity s vysokým vlivem na hrubý domácí produkt (HDP), a tím pádem i na daňové příjmy do veřejných rozpočtů. 1 investovaný milion Kč ve stavebnictví má potenciál zvýšit produkci ČR až o 3,09 mil. Kč.

Větší prodeje by zároveň pokryly sníženou sazbu DPH za byty v příjmech ve veřejných rozpočtech. „S ohledem na sociální i hospodářskou situaci v České republice je zřejmé, že stát by měl podpořit cestu početnější výstavby, byť s menším přímým daňovým efektem. Právě díky větším prodejům by veřejné rozpočty v tomto důsledku nebyly zatíženy poklesem, ale ve svém důsledku přímo i nepřímo naopak nárůstem. Jedná se tedy o prorůstové řešení, které má velmi positivní dopad na mladé lidi a rodiny v dostupnosti bydlení,“ uzavírá Kadeřábek.

Současná krize odhalila nezbytnost digitalizace

Ze sociálního bydlení až milion pro stát

Praha, 18. června 2020

Česká republika má příliš vysokou daňovou zátěž z přidané hodnoty (DPH) na sociální bydlení. Dvojnásobnou v porovnání s Polskem či trojnásobnou s Maďarskem. Právě změna v daňové zátěži na byty pro nejpotřebnější by přitom mohla pomoci nejen řešit dlouhodobou bytovou krizi v ČR, ale mohla by být také důležitým momentem ve snaze nastartovat českou ekonomiku ochromenou současnou krizí.

V České republice jsou v současné době uplatňovány tři daňové sazby na byty. „Zatímco základní je srovnatelná se státy Evropy, v případě sociálního bydlení platí Češi státu na daních výrazně více,“ říká Tomáš Kadeřábek, ředitel Asociace developerů České republiky. „Z jednoho sociálního bytu tak kupující zaplatí státu až 1 milion korun. Přitom právě snížení daňové zátěže na tento druh bydlení, spolu s dostupnějšími a levnějšími hypotékami a zvýšením počtu stavěných bytů by mohlo pomoci vyřešit soudobou krizi bydlení,“ vysvětluje Kadeřábek. Maďarsko a Rumunsko uplatňuje na sociální typ výstavby DPH ve výši 5 %, Polsko 8 % a Slovinsko 9,5 %. Jsou ale i státy, které DPH na sociální bydlení nemají vůbec – kupříkladu Velká Británie či Německo.

Větší prodeje v tomto segmentu by podpořily českou ekonomiku a ve svém důsledku by zároveň šetřily veřejné rozpočty, které se dnes často využívají k „sanaci“ problému (nikoli k jeho faktickému řešení). O to více, že investice do výstavby jsou považovány za nejefektivnější z hlediska tzv. multiplikačního efektu, tedy jedná se o aktivity s vysokým vlivem na hrubý domácí produkt (HDP), a tím pádem i na daňové příjmy do veřejných rozpočtů. 1 investovaný milion Kč ve stavebnictví má potenciál zvýšit produkci ČR až o 3,09 mil. Kč.

Větší prodeje by zároveň pokryly sníženou sazbu DPH za byty v příjmech ve veřejných rozpočtech. „S ohledem na sociální i hospodářskou situaci v České republice je zřejmé, že stát by měl podpořit cestu početnější výstavby s menším daňovým efektem. Právě díky větším prodejům by veřejné rozpočty v tomto důsledku nebyly zatíženy poklesem, ale ve svém důsledku přímo i nepřímo naopak nárůstem. Jedná se tedy o prorůstové řešení, které má velmi positivní dopad na mladé lidi a rodiny v dostupnosti bydlení,“ uzavírá Kadeřábek.

Rozeběhněte stavební povolování a kolaudace

Rozeběhněte stavební povolování a kolaudace, vyzývá Asociace developerů

 

Praha, 13. května 2020

S postupným uvolňováním přijatých opatření v důsledku současné pandemie je potřeba co nejrychleji rozeběhnout opět stavebně povolovací procesy, kolaudace a další administrativní úkony na straně stání správy a místních samospráv, upozorňuje Asociace developerů.

V posledních 2 měsících se celý proces na straně státu de facto zastavil. S ohledem na neprojednané a neuzavřené projekty a na další, které budou na úřady podány následně, tak developeři očekávají minimálně půlroční zdržení celého procesu. To způsobí nejen finanční ztráty, ale také dále prohloubí nedostatek bytů na trhu. Jak uvádí poradenská společnost Deloitte, je v současné době na stavebních úřadech jen v Praze v různé fázi povolovacího procesu téměř 32 tisíc bytů.

„Nepovoluje se. Neprojednává se. Nekolauduje se,“ shrnuje situaci na stavebních úřadech posledních týdnů Ing. Tomáš Kadeřábek. Většina úřadů v České republice fungovala v rámci nouzového stavu ve velmi omezeném režimu. A to fakticky zamezilo schvalování projektů. „Projekty nebylo kam podat, protože úřady měly omezený přístup, mnoho úřadníků bylo na home office, a podat projekt elektronickou cestou není v České republice v roce 2020 možné,“ vysvětluje Kadeřábek. A jak dodává – tam, kde úřad fungoval a bylo možné žádost podat, nebylo možné jej projednat. A tak zůstal stejně „zaseknutý“. Stejně tak se ale nekolaudovalo, protože úředníci měli omezený pohyb mimo úřad a jinou cestou kolaudovat v ČR nelze. Omezeny byla také další správní úkony.

Asociace developerů proto vyzývá, aby s koncem nouzového stavu byl co nejrychleji navrácen původní model fungování úřadů, tedy aby bylo možné projekty na stavební úřady podávat ke schválení, projednávat je, procházet celým povolovacím procesem a také kolaudovat. Případně aby byla přijatá taková opatření, která celý proces nebudou dále blokovat či zdržovat.

„I pokud se nyní situace rychle napraví, zůstane na úřadech po dvouměsíční „odstávce“ hromada práce. Která bude doplněna novými žádostmi, které nebylo možné podat a projednat. Již tak značně vytížené stavební úřady tak budou mít problém zvládat nával staré a nové práce. Je tedy zřejmé, že stavební povolování a projednání se – ke smůle klientů – opět protáhnou. A to nejméně o půl roku,“ uzavírá ředitel Asociace developerů, Ing. Tomáš Kadeřábek.

 

Nečekejte u nových bytů na zrušení daně

AD varuje spotřebitele: nečekejte u nových bytů na zrušení daně, která se neplatí již dnes

Praha, 27. dubna 2020

Diskuse o legislativních úpravách v oblasti daní z nemovitosti v souvislosti se současnou krizí se negativně projevila na prodeji nových bytů. Klienti totiž mnohdy neví, že při koupi nových bytů se daň z nabytí neplatí již nyní a vyčkávají tak na „slevu“ ve výši 4 %. Čekají ale marně, varuje Asociace developerů.

Ministryně financí České republiky Alena Schillerová mohla prohlášením o připravovaném zrušení daně z nabytí nemovitosti zmást velkou část spotřebitelů. A fakticky tak zastavit nejen prodej bytů na sekundárním trhu, ale také na primárním, kterého se přitom uvažovaná změna nedotkne. „Všichni nyní čekají na jackpot v podobě „slevy“ ve výši 4 % z prodejní ceny, kterého se ale nedočkají, pokud chtějí kupovat nový byt. Tato daň se totiž u nových bytů neplatí již dnes,“ upozorňuje Ing. Tomáš Kadeřábek, ředitel Asociace developerů České republiky. Vyčkávat s nákupem tedy nedává smysl.

Jak upozorňují čeští developeři, zájem o nové byty stále registrují, a to jak v podobě návštěv webů, či aktivit v nově realizovaných on-line klientských centrech či prostřednictvím telefonních konzultací. Klienti nicméně vyčkávají v očekávání, že se cena bytu po přijaté změně sníží o 4 %.

Nelze ani očekávat, že by došlo ke snížení cen nových bytů. „Dojde pravděpodobně ke zpomalení tempa zdražování, ale se zlevněním nových bytů počítat nelze,“ předesílá ředitel Asociace developerů, Ing. Tomáš Kadeřábek. Důvodů k tomu je více – především neklesají vstupní náklady, navíc se ještě výrazněji zpomalil /až zastavil/ proces schvalování nových projektů, vydávání územních rozhodnutí a stavebních povolení či kolaudací. V důsledku toho se zvyšuje nedostatek bytů na trhu a v dalších měsících či letech se tento propad projeví ještě výrazněji.

 


 

PROSBA ASOCIACE DEVELOPERŮ

Vážení novináři, pomozte nám, prosím, informovat Vaše čtenáře o této důležité skutečnosti. Poskytnete tak důležité informace nejen jim, ale pomůžete také nastartovat zpět český developmentu, který je s vysokým multiplikačním efektem jedním ze zásadních hospodářských prvků, který může v dalším období rozeběhnout kolečka české ekonomiky.

Hrozí zablokování rozvoje měst a obcí České republiky

HROZÍ ZABLOKOVÁNÍ ROZVOJE MĚST A OBCÍ, VARUJE ASOCIACE DEVELOPERŮ

Praha, 20. února 2020 Aktuální rozhodnutí Nejvyššího správního soudu České republiky může zásadním způsobem ovlivnit budoucí výstavbu v českých obcích a městech mimo brownfieldy. Přináší velké riziko nejen pro developery, ale může mít negativní dopady také na obce, města, stát i další investory, potažmo celou ekonomiku.

 

O CO V CELÉM PŘÍPADU JDE?

Stručně řečeno – sousední obec Dobřejovice nechtěla dovolit výstavbu v sousední obcí Čestlice, a protože neuspěla s argumenty zásahu do svých práv a ochrany veřejného zájmu na svém území (dopad nárůstu dopravy, který nebyla schopna doložit), zvolila „obstrukční“ metodu v podobě napadení změny územního plánu sousední obce s argumentem znehodnocení cenné zemědělské půdy. Nejvyšší správní soud České republiky rozhodl v její prospěch s argumentem uplatnění veřejného zájmu. /rozhodnutí NSS najdete ZDE/

„Zamítnutí kasační stížnosti týkající se výstavby obchodní zóny v Čestlicích přináší zásadní riziko pro všechny účastníky územního rozvoje, nejen developery, ale také institucionální stavitele, včetně samotných měst a obcí,“ varuje ředitel Asociace developerů České republiky, Ing. Tomáš Kadeřábek. Do značné míry může totiž omezit možnost jejich samosprávního rozhodování o území. Rozhodování soudů bude navíc individuální v každém takovém případě a nelze jej tedy předjímat a předpokládat při úvaze o projektu.

„Rozsudek Nejvyššího správního soudu dává možnost paralyzovat rozvoj obcí přes Zemědělské půdní rezervy s vyšší bonitou půdy. Tím dochází k degradaci zákona o územním plánování. Pro investory, kterým jsou začasté obce i města vznikne neřešitelný problém, jak je modernizovat nebo rozvíjet,“ popisuje současnou situaci ředitel Asociace developerů, Tomáš Kadeřábek.

Kdekoliv v České republice tak může docházet ke stejným situacím jako v případě Česlic a Dobřejovic. Obce se budou moci vzájemně blokovat kdykoliv by mělo dojít k výstavbě na pozemcích z územních rezerv, které spadají do bonity půdy I. či II. Řada obcí má přitom územní rezervy ve svých územních plánech. Jedná se o území, kde obce zamýšlejí budoucí výstavbu po splnění určitých podmínek, tedy například po vybudování potřebné infrastruktury. Na ní si přitom obce mohly vzít část z dotací EU nebo ji financovat společně se strategickým investorem obce. Bude tedy třeba vyřešit, kdo zaplatí náklady na tuto infrastrukturu.

 

ZASTARALÉ MAPY A INFORMACE MOHOU ZMÁST NEJEN INVESTORY, ALE I ÚŘEDNÍKY, VEDOU PŘITOM K VELKÝM ŠKODÁM  

Jak Kadeřábek dodává, není problémem jen samotné rozhodnutí Nejvyššího správního soudu, ale také informace, které investoři mohou v rámci své aktivity od státu získávat, a které je v takovém případě mohou uvést v omyl. Obce a spolu s nimi investoři (ať již privátní, nebo samosprávní či státní) se tak dostali do područí nekoncepčnosti českých zákonů a jejich novel hned dvakrát. „Stát nejdříve změnil bonitu půdy bez analýzy současného stavu a dopadů na obce. A následně fakticky odebral obcím možnost rozhodovat o územních rezervách samostatně, byť jsou již v územně plánovací dokumentaci posouzeny,“ vysvětluje Kadeřábek. Poukazuje přitom také na to, že to může být problém pro stát ve snaze budovat zásadní páteřní infrastrukturu, například silnice či dálnice.

Problematické je, že půdní mapy nejen v tomto případě, ale v rámci celé České republiky, vůbec nemusí reflektovat skutečnou situaci. Například půda v oblasti zmiňovaného záměru spadala historicky do II. a III. třídy ochrany, avšak po formálním úřednickém přeřazení, které bylo motivováno vyšším daňovým odvodem za vynětí ze Zemědělského půdního fondu, se z pozemků stala třída I. a II. Půdní mapy navíc vznikaly v 60. letech 20. století a jejich aktualizace probíhá velmi pomalým tempem, kdy je ročně zpracováno jen zhruba 1 % pozemků v České republice. „Často se tak stává, že úředníci na základě zastaralých map rozhodují o půdě, která už zde mnohdy ani není. Na místě, které je označeno nejkvalitnější půdou tak už dávno může stát silnice, na které samozřejmě nic pěstovat nelze. I v tomto případě mapa například nereflektuje, že zde již stojí dálnice D1 nebo celá rozvojová oblast obcí Průhonice a Dobřejovice včetně výstavby nových domů,“ popisuje paradox situace ředitel Asociace developerů, Tomáš Kadeřábek. Dalším problémem je, že je půda často splavována do nižších lokalit a toků, kde již ochrana půdy být nemusí a může být bez obav znehodnocena. Ve svazích, kde byly rozorány meze a jsou pozemky svažité uváděná bonita také často neodpovídá realitě.

Je nyní na státu, aby se k rozhodnutí Nejvyššího správního soudu postavil a učinil taková opatření, pravděpodobně legislativní, která by riziko blokace rozvoje měst a obcí České republiky minimalizovala. Je to v zájmu nejen developerů, či obecně investorů, ale také měst, obcí a také státu samotného.

Navrhované MF zdraží byty

NAVRHOVANÉ ZMĚNY MF ZDRAŽÍ BYTY I DALŠÍ SLUŽBY A DÁLE PROHLOUBÍ KRIZI V NÁJEMNÍM BYDLENÍ, VARUJE ASOCIACE DEVELOPERŮ

Praha, 10. února 2020 Ministerstvo financí České republiky v poslední době přišlo s návrhy, které se přímo dotýkají výstavby v České republice. Návrhy přitom spojuje jediné: další finanční zatížení výstavby v ČR (které se ve svém důsledku dotkne především koncových spotřebitelů). Asociace developerů před sektorovými daněmi a restrikcemi varuje a upozorňuje, že již dnes stát z developerské činnosti zásadně profituje (například v současné době získává 1 milion korun z průměrného prodaného bytu).

 

NEŽ BUDEME HÝBAT S DANÍ Z NEMOVITOSTÍ, PODÍVEJME SE DŮKLADNĚ NA CELKOVOU DAŇOVOU ZÁTĚŽ VÝSTAVBY V ČR

První z návrhů, který ministryně financí Schillerová avizuje, by mohl změnit daň z nemovitostí, jejichž výši určují obce a města. Podle prezentovaného návrhu budou moci zvedat obce a města více místní koeficient v lokalitách, kde jsou například továrny nebo jiné průmyslové celky. „Jedná se fakticky o sektorovou daň, která se následně promítne do koncových cen, které zaplatí spotřebitelé. Jedná se navíc o nesystémové řešení, kterým chce Ministerstvo financí odklonit tlak na změnu Rozpočtového určení daní, po kterém volají města a obce prostřednictvím Svazu měst a obcí České republiky,“ říká Ing. Tomáš Kadeřábek, ředitel Asociace developerů České republiky. Jak dodává, Asociace podporuje diskusi a na ní navazující změnu právě v rozdělení Rozpočtového určení daní, aby obce a města měla větší podíl z daní, které platí místní podniky. „Pokud by obce a města měly zásadnější příjem z daní, které produkuje jejich katastr, jednalo by se o systémové a dlouhodobě správní řešení,“ vysvětluje Kadeřábek. Za nešťastný argument lze považovat tvrzení, že EU dlouhodobě ČR kritizuje za nízkou výši daně z nemovitosti. „Před tím, než se udělá takové zjednodušené tvrzení, je potřeba analyzovat celkové daňové zatížení výstavby v jednotlivých zemích EU v porovnání s ČR. Pokud se tedy poukazuje na nízkou jednu daň, je otázkou, zda jiné daňové zátěže nejsou naopak vyšší,“ doplňuje Kadeřábek.

 

INVESTIČNÍ BYTY JSOU MÝTUS, JEDNÁ SE O NÁJEMNÍ BYDLENÍ, KTERÉHO JE V ČR NEDOSTATEK

Za naprosto nešťastný považuje Asociace developerů nápad prodloužit zkušební období, kdy lidé platí daň z příjmu při prodeji nemovitostí. Současných 5 let chce ministryně prodloužit na 15. Poukazuje přitom na takzvané „investiční byty“, které se staly ČR v poslední době mýtem. „Investiční byty nejsou ničím jiným než nájemními byty. Jedná se de facto o jednu z forem úspory lidí, kteří byty kupují například pro své děti – a do doby, než v nich budou bydlet, je pronajímají, nebo kteří je kupují jako formát „penzijního pojištění“, a také je pronajímají.“ Vzhledem k nedostatku nájemního bydlení je snaha dělat restrikce v této oblasti velmi nešťastné. Lidé, kteří byty za účelem jejich dalšího pronájmu kupují je mají v držení většinou delší časový úsek. Přesto musí počítat s různými možnými scénáři vývoje, včetně například nutnosti byt prodat v případě změny rodinné či finanční situace. „Prodloužení daňového testu z 5 na 15 let trh s nemovitostmi nijak pozitivně neovlivní, protože lidé, kteří dnes byty kupují pro sebe, je kupují s delším časovým horizontem než je 15 let, protože je kromě vlastního bydlení pořizují i jako investici na stáří či pro děti. Počet kupujících, kteří byty kupují pro účely dalšího prodeje před uplynutím časového testu, je na trhu zcela minimálně a ani u nich navrhovaná změna nepřinese žádnou změnu v jejich přístupu k bytům, protože daň z prodeje bytu již mají ve svých výpočtech zahrnutu. Tato změna však nejvíce dolehne na běžné spotřebitele, kteří z jakýchkoli důvodů budou potřebovat svůj byt prodat před uplynutím lhůty, například kvůli rodinným důvodům, stěhování apod. Výrazně negativní vliv bude mít toto opatření na mobilitu pracovní síly, která je beztak v ČR již jedna z nejnižších v Evropě.,“ říká ředitel Asociace developerů, Tomáš Kadeřábek.

Byrokratický zásek 2019

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetuer adipiscing elit. Donec vitae arcu. Neque porro quisquam est, qui dolorem ipsum quia dolor sit amet, consectetur, adipisci velit, sed quia non numquam eius modi tempora incidunt ut labore et dolore magnam aliquam quaerat voluptatem. Nullam rhoncus aliquam metus. Curabitur ligula sapien, pulvinar a vestibulum quis, facilisis vel sapien. Temporibus autem quibusdam et aut officiis debitis aut rerum necessitatibus saepe eveniet ut et voluptates repudiandae sint et molestiae non recusandae. Suspendisse nisl. Maecenas ipsum velit, consectetuer eu lobortis ut, dictum at dui. Nullam rhoncus aliquam metus. Temporibus autem quibusdam et aut officiis debitis aut rerum necessitatibus saepe eveniet ut et voluptates repudiandae sint et molestiae non recusandae. Integer in sapien. Excepteur sint occaecat cupidatat non proident, sunt in culpa qui officia deserunt mollit anim id est laborum. Praesent in mauris eu tortor porttitor accumsan. Quisque tincidunt scelerisque libero. Phasellus rhoncus. Sed ut perspiciatis unde omnis iste natus error sit voluptatem accusantium doloremque laudantium, totam rem aperiam, eaque ipsa quae ab illo inventore veritatis et quasi architecto beatae vitae dicta sunt explicabo. Etiam bibendum elit eget erat. Etiam egestas wisi a erat.

Integer imperdiet lectus quis justo. Excepteur sint occaecat cupidatat non proident, sunt in culpa qui officia deserunt mollit anim id est laborum. Sed ut perspiciatis unde omnis iste natus error sit voluptatem accusantium doloremque laudantium, totam rem aperiam, eaque ipsa quae ab illo inventore veritatis et quasi architecto beatae vitae dicta sunt explicabo. Cum sociis natoque penatibus et magnis dis parturient montes, nascetur ridiculus mus. Ut tempus purus at lorem. Nullam sit amet magna in magna gravida vehicula. Etiam neque. Nullam feugiat, turpis at pulvinar vulputate, erat libero tristique tellus, nec bibendum odio risus sit amet ante. Donec ipsum massa, ullamcorper in, auctor et, scelerisque sed, est. Nam quis nulla. Nullam rhoncus aliquam metus. In dapibus augue non sapien.