HROZÍ ZABLOKOVÁNÍ ROZVOJE MĚST A OBCÍ, VARUJE ASOCIACE DEVELOPERŮ
Praha, 20. února 2020 Aktuální rozhodnutí Nejvyššího správního soudu České republiky může zásadním způsobem ovlivnit budoucí výstavbu v českých obcích a městech mimo brownfieldy. Přináší velké riziko nejen pro developery, ale může mít negativní dopady také na obce, města, stát i další investory, potažmo celou ekonomiku.
O CO V CELÉM PŘÍPADU JDE?
Stručně řečeno – sousední obec Dobřejovice nechtěla dovolit výstavbu v sousední obcí Čestlice, a protože neuspěla s argumenty zásahu do svých práv a ochrany veřejného zájmu na svém území (dopad nárůstu dopravy, který nebyla schopna doložit), zvolila „obstrukční“ metodu v podobě napadení změny územního plánu sousední obce s argumentem znehodnocení cenné zemědělské půdy. Nejvyšší správní soud České republiky rozhodl v její prospěch s argumentem uplatnění veřejného zájmu. /rozhodnutí NSS najdete ZDE/
„Zamítnutí kasační stížnosti týkající se výstavby obchodní zóny v Čestlicích přináší zásadní riziko pro všechny účastníky územního rozvoje, nejen developery, ale také institucionální stavitele, včetně samotných měst a obcí,“ varuje ředitel Asociace developerů České republiky, Ing. Tomáš Kadeřábek. Do značné míry může totiž omezit možnost jejich samosprávního rozhodování o území. Rozhodování soudů bude navíc individuální v každém takovém případě a nelze jej tedy předjímat a předpokládat při úvaze o projektu.
„Rozsudek Nejvyššího správního soudu dává možnost paralyzovat rozvoj obcí přes Zemědělské půdní rezervy s vyšší bonitou půdy. Tím dochází k degradaci zákona o územním plánování. Pro investory, kterým jsou začasté obce i města vznikne neřešitelný problém, jak je modernizovat nebo rozvíjet,“ popisuje současnou situaci ředitel Asociace developerů, Tomáš Kadeřábek.
Kdekoliv v České republice tak může docházet ke stejným situacím jako v případě Česlic a Dobřejovic. Obce se budou moci vzájemně blokovat kdykoliv by mělo dojít k výstavbě na pozemcích z územních rezerv, které spadají do bonity půdy I. či II. Řada obcí má přitom územní rezervy ve svých územních plánech. Jedná se o území, kde obce zamýšlejí budoucí výstavbu po splnění určitých podmínek, tedy například po vybudování potřebné infrastruktury. Na ní si přitom obce mohly vzít část z dotací EU nebo ji financovat společně se strategickým investorem obce. Bude tedy třeba vyřešit, kdo zaplatí náklady na tuto infrastrukturu.
ZASTARALÉ MAPY A INFORMACE MOHOU ZMÁST NEJEN INVESTORY, ALE I ÚŘEDNÍKY, VEDOU PŘITOM K VELKÝM ŠKODÁM
Jak Kadeřábek dodává, není problémem jen samotné rozhodnutí Nejvyššího správního soudu, ale také informace, které investoři mohou v rámci své aktivity od státu získávat, a které je v takovém případě mohou uvést v omyl. Obce a spolu s nimi investoři (ať již privátní, nebo samosprávní či státní) se tak dostali do područí nekoncepčnosti českých zákonů a jejich novel hned dvakrát. „Stát nejdříve změnil bonitu půdy bez analýzy současného stavu a dopadů na obce. A následně fakticky odebral obcím možnost rozhodovat o územních rezervách samostatně, byť jsou již v územně plánovací dokumentaci posouzeny,“ vysvětluje Kadeřábek. Poukazuje přitom také na to, že to může být problém pro stát ve snaze budovat zásadní páteřní infrastrukturu, například silnice či dálnice.
Problematické je, že půdní mapy nejen v tomto případě, ale v rámci celé České republiky, vůbec nemusí reflektovat skutečnou situaci. Například půda v oblasti zmiňovaného záměru spadala historicky do II. a III. třídy ochrany, avšak po formálním úřednickém přeřazení, které bylo motivováno vyšším daňovým odvodem za vynětí ze Zemědělského půdního fondu, se z pozemků stala třída I. a II. Půdní mapy navíc vznikaly v 60. letech 20. století a jejich aktualizace probíhá velmi pomalým tempem, kdy je ročně zpracováno jen zhruba 1 % pozemků v České republice. „Často se tak stává, že úředníci na základě zastaralých map rozhodují o půdě, která už zde mnohdy ani není. Na místě, které je označeno nejkvalitnější půdou tak už dávno může stát silnice, na které samozřejmě nic pěstovat nelze. I v tomto případě mapa například nereflektuje, že zde již stojí dálnice D1 nebo celá rozvojová oblast obcí Průhonice a Dobřejovice včetně výstavby nových domů,“ popisuje paradox situace ředitel Asociace developerů, Tomáš Kadeřábek. Dalším problémem je, že je půda často splavována do nižších lokalit a toků, kde již ochrana půdy být nemusí a může být bez obav znehodnocena. Ve svazích, kde byly rozorány meze a jsou pozemky svažité uváděná bonita také často neodpovídá realitě.
Je nyní na státu, aby se k rozhodnutí Nejvyššího správního soudu postavil a učinil taková opatření, pravděpodobně legislativní, která by riziko blokace rozvoje měst a obcí České republiky minimalizovala. Je to v zájmu nejen developerů, či obecně investorů, ale také měst, obcí a také státu samotného.
