Hrozí zablokování rozvoje měst a obcí České republiky

HROZÍ ZABLOKOVÁNÍ ROZVOJE MĚST A OBCÍ, VARUJE ASOCIACE DEVELOPERŮ

Praha, 20. února 2020 Aktuální rozhodnutí Nejvyššího správního soudu České republiky může zásadním způsobem ovlivnit budoucí výstavbu v českých obcích a městech mimo brownfieldy. Přináší velké riziko nejen pro developery, ale může mít negativní dopady také na obce, města, stát i další investory, potažmo celou ekonomiku.

 

O CO V CELÉM PŘÍPADU JDE?

Stručně řečeno – sousední obec Dobřejovice nechtěla dovolit výstavbu v sousední obcí Čestlice, a protože neuspěla s argumenty zásahu do svých práv a ochrany veřejného zájmu na svém území (dopad nárůstu dopravy, který nebyla schopna doložit), zvolila „obstrukční“ metodu v podobě napadení změny územního plánu sousední obce s argumentem znehodnocení cenné zemědělské půdy. Nejvyšší správní soud České republiky rozhodl v její prospěch s argumentem uplatnění veřejného zájmu. /rozhodnutí NSS najdete ZDE/

„Zamítnutí kasační stížnosti týkající se výstavby obchodní zóny v Čestlicích přináší zásadní riziko pro všechny účastníky územního rozvoje, nejen developery, ale také institucionální stavitele, včetně samotných měst a obcí,“ varuje ředitel Asociace developerů České republiky, Ing. Tomáš Kadeřábek. Do značné míry může totiž omezit možnost jejich samosprávního rozhodování o území. Rozhodování soudů bude navíc individuální v každém takovém případě a nelze jej tedy předjímat a předpokládat při úvaze o projektu.

„Rozsudek Nejvyššího správního soudu dává možnost paralyzovat rozvoj obcí přes Zemědělské půdní rezervy s vyšší bonitou půdy. Tím dochází k degradaci zákona o územním plánování. Pro investory, kterým jsou začasté obce i města vznikne neřešitelný problém, jak je modernizovat nebo rozvíjet,“ popisuje současnou situaci ředitel Asociace developerů, Tomáš Kadeřábek.

Kdekoliv v České republice tak může docházet ke stejným situacím jako v případě Česlic a Dobřejovic. Obce se budou moci vzájemně blokovat kdykoliv by mělo dojít k výstavbě na pozemcích z územních rezerv, které spadají do bonity půdy I. či II. Řada obcí má přitom územní rezervy ve svých územních plánech. Jedná se o území, kde obce zamýšlejí budoucí výstavbu po splnění určitých podmínek, tedy například po vybudování potřebné infrastruktury. Na ní si přitom obce mohly vzít část z dotací EU nebo ji financovat společně se strategickým investorem obce. Bude tedy třeba vyřešit, kdo zaplatí náklady na tuto infrastrukturu.

 

ZASTARALÉ MAPY A INFORMACE MOHOU ZMÁST NEJEN INVESTORY, ALE I ÚŘEDNÍKY, VEDOU PŘITOM K VELKÝM ŠKODÁM  

Jak Kadeřábek dodává, není problémem jen samotné rozhodnutí Nejvyššího správního soudu, ale také informace, které investoři mohou v rámci své aktivity od státu získávat, a které je v takovém případě mohou uvést v omyl. Obce a spolu s nimi investoři (ať již privátní, nebo samosprávní či státní) se tak dostali do područí nekoncepčnosti českých zákonů a jejich novel hned dvakrát. „Stát nejdříve změnil bonitu půdy bez analýzy současného stavu a dopadů na obce. A následně fakticky odebral obcím možnost rozhodovat o územních rezervách samostatně, byť jsou již v územně plánovací dokumentaci posouzeny,“ vysvětluje Kadeřábek. Poukazuje přitom také na to, že to může být problém pro stát ve snaze budovat zásadní páteřní infrastrukturu, například silnice či dálnice.

Problematické je, že půdní mapy nejen v tomto případě, ale v rámci celé České republiky, vůbec nemusí reflektovat skutečnou situaci. Například půda v oblasti zmiňovaného záměru spadala historicky do II. a III. třídy ochrany, avšak po formálním úřednickém přeřazení, které bylo motivováno vyšším daňovým odvodem za vynětí ze Zemědělského půdního fondu, se z pozemků stala třída I. a II. Půdní mapy navíc vznikaly v 60. letech 20. století a jejich aktualizace probíhá velmi pomalým tempem, kdy je ročně zpracováno jen zhruba 1 % pozemků v České republice. „Často se tak stává, že úředníci na základě zastaralých map rozhodují o půdě, která už zde mnohdy ani není. Na místě, které je označeno nejkvalitnější půdou tak už dávno může stát silnice, na které samozřejmě nic pěstovat nelze. I v tomto případě mapa například nereflektuje, že zde již stojí dálnice D1 nebo celá rozvojová oblast obcí Průhonice a Dobřejovice včetně výstavby nových domů,“ popisuje paradox situace ředitel Asociace developerů, Tomáš Kadeřábek. Dalším problémem je, že je půda často splavována do nižších lokalit a toků, kde již ochrana půdy být nemusí a může být bez obav znehodnocena. Ve svazích, kde byly rozorány meze a jsou pozemky svažité uváděná bonita také často neodpovídá realitě.

Je nyní na státu, aby se k rozhodnutí Nejvyššího správního soudu postavil a učinil taková opatření, pravděpodobně legislativní, která by riziko blokace rozvoje měst a obcí České republiky minimalizovala. Je to v zájmu nejen developerů, či obecně investorů, ale také měst, obcí a také státu samotného.

Navrhované MF zdraží byty

NAVRHOVANÉ ZMĚNY MF ZDRAŽÍ BYTY I DALŠÍ SLUŽBY A DÁLE PROHLOUBÍ KRIZI V NÁJEMNÍM BYDLENÍ, VARUJE ASOCIACE DEVELOPERŮ

Praha, 10. února 2020 Ministerstvo financí České republiky v poslední době přišlo s návrhy, které se přímo dotýkají výstavby v České republice. Návrhy přitom spojuje jediné: další finanční zatížení výstavby v ČR (které se ve svém důsledku dotkne především koncových spotřebitelů). Asociace developerů před sektorovými daněmi a restrikcemi varuje a upozorňuje, že již dnes stát z developerské činnosti zásadně profituje (například v současné době získává 1 milion korun z průměrného prodaného bytu).

 

NEŽ BUDEME HÝBAT S DANÍ Z NEMOVITOSTÍ, PODÍVEJME SE DŮKLADNĚ NA CELKOVOU DAŇOVOU ZÁTĚŽ VÝSTAVBY V ČR

První z návrhů, který ministryně financí Schillerová avizuje, by mohl změnit daň z nemovitostí, jejichž výši určují obce a města. Podle prezentovaného návrhu budou moci zvedat obce a města více místní koeficient v lokalitách, kde jsou například továrny nebo jiné průmyslové celky. „Jedná se fakticky o sektorovou daň, která se následně promítne do koncových cen, které zaplatí spotřebitelé. Jedná se navíc o nesystémové řešení, kterým chce Ministerstvo financí odklonit tlak na změnu Rozpočtového určení daní, po kterém volají města a obce prostřednictvím Svazu měst a obcí České republiky,“ říká Ing. Tomáš Kadeřábek, ředitel Asociace developerů České republiky. Jak dodává, Asociace podporuje diskusi a na ní navazující změnu právě v rozdělení Rozpočtového určení daní, aby obce a města měla větší podíl z daní, které platí místní podniky. „Pokud by obce a města měly zásadnější příjem z daní, které produkuje jejich katastr, jednalo by se o systémové a dlouhodobě správní řešení,“ vysvětluje Kadeřábek. Za nešťastný argument lze považovat tvrzení, že EU dlouhodobě ČR kritizuje za nízkou výši daně z nemovitosti. „Před tím, než se udělá takové zjednodušené tvrzení, je potřeba analyzovat celkové daňové zatížení výstavby v jednotlivých zemích EU v porovnání s ČR. Pokud se tedy poukazuje na nízkou jednu daň, je otázkou, zda jiné daňové zátěže nejsou naopak vyšší,“ doplňuje Kadeřábek.

 

INVESTIČNÍ BYTY JSOU MÝTUS, JEDNÁ SE O NÁJEMNÍ BYDLENÍ, KTERÉHO JE V ČR NEDOSTATEK

Za naprosto nešťastný považuje Asociace developerů nápad prodloužit zkušební období, kdy lidé platí daň z příjmu při prodeji nemovitostí. Současných 5 let chce ministryně prodloužit na 15. Poukazuje přitom na takzvané „investiční byty“, které se staly ČR v poslední době mýtem. „Investiční byty nejsou ničím jiným než nájemními byty. Jedná se de facto o jednu z forem úspory lidí, kteří byty kupují například pro své děti – a do doby, než v nich budou bydlet, je pronajímají, nebo kteří je kupují jako formát „penzijního pojištění“, a také je pronajímají.“ Vzhledem k nedostatku nájemního bydlení je snaha dělat restrikce v této oblasti velmi nešťastné. Lidé, kteří byty za účelem jejich dalšího pronájmu kupují je mají v držení většinou delší časový úsek. Přesto musí počítat s různými možnými scénáři vývoje, včetně například nutnosti byt prodat v případě změny rodinné či finanční situace. „Prodloužení daňového testu z 5 na 15 let trh s nemovitostmi nijak pozitivně neovlivní, protože lidé, kteří dnes byty kupují pro sebe, je kupují s delším časovým horizontem než je 15 let, protože je kromě vlastního bydlení pořizují i jako investici na stáří či pro děti. Počet kupujících, kteří byty kupují pro účely dalšího prodeje před uplynutím časového testu, je na trhu zcela minimálně a ani u nich navrhovaná změna nepřinese žádnou změnu v jejich přístupu k bytům, protože daň z prodeje bytu již mají ve svých výpočtech zahrnutu. Tato změna však nejvíce dolehne na běžné spotřebitele, kteří z jakýchkoli důvodů budou potřebovat svůj byt prodat před uplynutím lhůty, například kvůli rodinným důvodům, stěhování apod. Výrazně negativní vliv bude mít toto opatření na mobilitu pracovní síly, která je beztak v ČR již jedna z nejnižších v Evropě.,“ říká ředitel Asociace developerů, Tomáš Kadeřábek.

Byrokratický zásek 2019

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetuer adipiscing elit. Donec vitae arcu. Neque porro quisquam est, qui dolorem ipsum quia dolor sit amet, consectetur, adipisci velit, sed quia non numquam eius modi tempora incidunt ut labore et dolore magnam aliquam quaerat voluptatem. Nullam rhoncus aliquam metus. Curabitur ligula sapien, pulvinar a vestibulum quis, facilisis vel sapien. Temporibus autem quibusdam et aut officiis debitis aut rerum necessitatibus saepe eveniet ut et voluptates repudiandae sint et molestiae non recusandae. Suspendisse nisl. Maecenas ipsum velit, consectetuer eu lobortis ut, dictum at dui. Nullam rhoncus aliquam metus. Temporibus autem quibusdam et aut officiis debitis aut rerum necessitatibus saepe eveniet ut et voluptates repudiandae sint et molestiae non recusandae. Integer in sapien. Excepteur sint occaecat cupidatat non proident, sunt in culpa qui officia deserunt mollit anim id est laborum. Praesent in mauris eu tortor porttitor accumsan. Quisque tincidunt scelerisque libero. Phasellus rhoncus. Sed ut perspiciatis unde omnis iste natus error sit voluptatem accusantium doloremque laudantium, totam rem aperiam, eaque ipsa quae ab illo inventore veritatis et quasi architecto beatae vitae dicta sunt explicabo. Etiam bibendum elit eget erat. Etiam egestas wisi a erat.

Integer imperdiet lectus quis justo. Excepteur sint occaecat cupidatat non proident, sunt in culpa qui officia deserunt mollit anim id est laborum. Sed ut perspiciatis unde omnis iste natus error sit voluptatem accusantium doloremque laudantium, totam rem aperiam, eaque ipsa quae ab illo inventore veritatis et quasi architecto beatae vitae dicta sunt explicabo. Cum sociis natoque penatibus et magnis dis parturient montes, nascetur ridiculus mus. Ut tempus purus at lorem. Nullam sit amet magna in magna gravida vehicula. Etiam neque. Nullam feugiat, turpis at pulvinar vulputate, erat libero tristique tellus, nec bibendum odio risus sit amet ante. Donec ipsum massa, ullamcorper in, auctor et, scelerisque sed, est. Nam quis nulla. Nullam rhoncus aliquam metus. In dapibus augue non sapien.

Na svou revitalizaci čekají téměř tři tisíce brownfieldů

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetuer adipiscing elit. Aliquam erat volutpat. Nullam dapibus fermentum ipsum. Aliquam id dolor. Maecenas aliquet accumsan leo. Etiam sapien elit, consequat eget, tristique non, venenatis quis, ante. Proin pede metus, vulputate nec, fermentum fringilla, vehicula vitae, justo. Quis autem vel eum iure reprehenderit qui in ea voluptate velit esse quam nihil molestiae consequatur, vel illum qui dolorem eum fugiat quo voluptas nulla pariatur? Cras elementum. Sed elit dui, pellentesque a, faucibus vel, interdum nec, diam.

Vestibulum fermentum tortor id mi. Curabitur vitae diam non enim vestibulum interdum. Praesent vitae arcu tempor neque lacinia pretium. Donec quis nibh at felis congue commodo. Class aptent taciti sociosqu ad litora torquent per conubia nostra, per inceptos hymenaeos. Phasellus et lorem id felis nonummy placerat. Integer pellentesque quam vel velit. Sed ac dolor sit amet purus malesuada congue. In sem justo, commodo ut, suscipit at, pharetra vitae, orci. In rutrum.

Z PRAHY SE STÁVÁ MĚSTO PRACOVNÍ TURISTIKY

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetuer adipiscing elit. Duis sapien nunc, commodo et, interdum suscipit, sollicitudin et, dolor. Donec ipsum massa, ullamcorper in, auctor et, scelerisque sed, est. Duis bibendum, lectus ut viverra rhoncus, dolor nunc faucibus libero, eget facilisis enim ipsum id lacus. Maecenas lorem. Nunc auctor. Donec iaculis gravida nulla. Etiam egestas wisi a erat. Mauris suscipit, ligula sit amet pharetra semper, nibh ante cursus purus, vel sagittis velit mauris vel metus. Mauris dolor felis, sagittis at, luctus sed, aliquam non, tellus. Fusce aliquam vestibulum ipsum. Nullam at arcu a est sollicitudin euismod. Aliquam ornare wisi eu metus.

Vestibulum fermentum tortor id mi. Pellentesque sapien. Aliquam erat volutpat. Fusce consectetuer risus a nunc. Maecenas ipsum velit, consectetuer eu lobortis ut, dictum at dui. Ut enim ad minim veniam, quis nostrud exercitation ullamco laboris nisi ut aliquip ex ea commodo consequat. Integer imperdiet lectus quis justo. Integer rutrum, orci vestibulum ullamcorper ultricies, lacus quam ultricies odio, vitae placerat pede sem sit amet enim. Praesent id justo in neque elementum ultrices. Sed elit dui, pellentesque a, faucibus vel, interdum nec, diam. Duis condimentum augue id magna semper rutrum. Maecenas aliquet accumsan leo. Cras pede libero, dapibus nec, pretium sit amet, tempor quis. Fusce tellus odio, dapibus id fermentum quis, suscipit id erat. Aliquam erat volutpat. Nulla non lectus sed nisl molestie malesuada. Neque porro quisquam est, qui dolorem ipsum quia dolor sit amet, consectetur, adipisci velit, sed quia non numquam eius modi tempora incidunt ut labore et dolore magnam aliquam quaerat voluptatem. Aliquam erat volutpat. Nullam feugiat, turpis at pulvinar vulputate, erat libero tristique tellus, nec bibendum odio risus sit amet ante.

SNAHA ZVÝŠIT EFEKTIVITU JE CESTA SPRÁVNÝM KROKEM

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetuer adipiscing elit. Itaque earum rerum hic tenetur a sapiente delectus, ut aut reiciendis voluptatibus maiores alias consequatur aut perferendis doloribus asperiores repellat. Etiam quis quam. Maecenas fermentum, sem in pharetra pellentesque, velit turpis volutpat ante, in pharetra metus odio a lectus. Donec iaculis gravida nulla. Mauris dolor felis, sagittis at, luctus sed, aliquam non, tellus. Nullam justo enim, consectetuer nec, ullamcorper ac, vestibulum in, elit. Fusce suscipit libero eget elit. Pellentesque arcu. Duis risus. Vestibulum fermentum tortor id mi. Vivamus ac leo pretium faucibus. Mauris dictum facilisis augue. Aliquam ante.

Sed ut perspiciatis unde omnis iste natus error sit voluptatem accusantium doloremque laudantium, totam rem aperiam, eaque ipsa quae ab illo inventore veritatis et quasi architecto beatae vitae dicta sunt explicabo. Sed vel lectus. Donec odio tempus molestie, porttitor ut, iaculis quis, sem. Nunc tincidunt ante vitae massa. Quis autem vel eum iure reprehenderit qui in ea voluptate velit esse quam nihil molestiae consequatur, vel illum qui dolorem eum fugiat quo voluptas nulla pariatur? Curabitur vitae diam non enim vestibulum interdum. Duis condimentum augue id magna semper rutrum. Donec ipsum massa, ullamcorper in, auctor et, scelerisque sed, est. Fusce suscipit libero eget elit. Itaque earum rerum hic tenetur a sapiente delectus, ut aut reiciendis voluptatibus maiores alias consequatur aut perferendis doloribus asperiores repellat. Nulla non lectus sed nisl molestie malesuada. Lorem ipsum dolor sit amet, consectetuer adipiscing elit. Maecenas sollicitudin. Maecenas aliquet accumsan leo. Etiam dictum tincidunt diam.

NEHOŘEKUJME NAD 156. MÍSTEM, REALITA JE 8x HORŠÍ

Lorem ipsum dolor sit amet, consectetuer adipiscing elit. Etiam dictum tincidunt diam. Pellentesque habitant morbi tristique senectus et netus et malesuada fames ac turpis egestas. Donec quis nibh at felis congue commodo. Duis condimentum augue id magna semper rutrum. Duis sapien nunc, commodo et, interdum suscipit, sollicitudin et, dolor. Quisque porta. Duis pulvinar. Aenean fermentum risus id tortor. Integer rutrum, orci vestibulum ullamcorper ultricies, lacus quam ultricies odio, vitae placerat pede sem sit amet enim. Quisque tincidunt scelerisque libero. Sed ut perspiciatis unde omnis iste natus error sit voluptatem accusantium doloremque laudantium, totam rem aperiam, eaque ipsa quae ab illo inventore veritatis et quasi architecto beatae vitae dicta sunt explicabo. Praesent id justo in neque elementum ultrices.

Nunc tincidunt ante vitae massa. Sed ut perspiciatis unde omnis iste natus error sit voluptatem accusantium doloremque laudantium, totam rem aperiam, eaque ipsa quae ab illo inventore veritatis et quasi architecto beatae vitae dicta sunt explicabo. Aliquam ante. Nam quis nulla. Curabitur ligula sapien, pulvinar a vestibulum quis, facilisis vel sapien. Morbi leo mi, nonummy eget tristique non, rhoncus non leo. Nullam faucibus mi quis velit. Nemo enim ipsam voluptatem quia voluptas sit aspernatur aut odit aut fugit, sed quia consequuntur magni dolores eos qui ratione voluptatem sequi nesciunt. Quis autem vel eum iure reprehenderit qui in ea voluptate velit esse quam nihil molestiae consequatur, vel illum qui dolorem eum fugiat quo voluptas nulla pariatur? Fusce suscipit libero eget elit.

MOHOU ČR POMOCI ZAHRANIČNÍ MODELY?

O své zkušenosti z územního plánování a rozvoje Londýna i Paříže se v rámci otevřené debaty Asociace developerů v Praze podělil Nigel Atkins, světový odborník na development, zakladatel mezinárodní developerské společnosti a zároveň muž, jež je aktuálně místostarostou zodpovědným za územní plánování jednoho z pařížských okrsků. Jako hlavní předpoklad úspěchu zmínil z vlastní zkušenosti intenzivní spolupráci developerů s příslušnými správními orgány. „Hranice vlivu je velmi subjektivní. Je nutné být stále v kontaktu, vysvětlovat a vzdělávat,“ řekl Atkins a vyzdvihl nutnost kvalitního územního plánování i multidisciplinárního přístupu k rozvoji oblastí. „Je třeba mít otevřenou mysl a pružně reagovat na změny požadavků. I my jsme v Paříži měnili během šesti měsíců projekt kompletně z business konceptu na rezidenční. Není čas být rigidní,“ dodal Atkins.Potřebu vzniku silné plánovací autority zmínil Atkins i v historii Londýna, po krizi developmentu, v roce 1995. Za prioritou a předpoklad úspěchu označil kvalitní územní plán, vytvořený odborníky na územní plánování ve spolupráci s architekty, a to na základě identifikovaných potřeb lokality. V Praze není demografická křivka tak strmá, jako v Londýně, či Paříži. Není takový tlak na rychlý rozvoj, což dává též větší prostor „zeleným aktivitám“.  „Je správné, aby výsledkem byl kompromis, nikoliv čistě restriktivní teorie jako bylo stanovení green-belt linie okolo Londýna. Důležité je jasně si říct, pro kolik lidí má plánované město sloužit, a jak a kde se bude rozvíjet,“ okomentoval Atkins fakt, že v současném Londýně dochází jak k zahušťování vnitřní zástavby, tak i k realizaci výškových budov a v určitých oblastech i k rozrůstání města za původně stanovenou vnější hranici.Prahu označil Atkins jako město velkých příležitostí. Podmínkou pro další zdravý rozvoj je, stejně jako v obou Evropských metropolích, rozvoj systému dopravy, konkrétně smysluplné dobudování linie metra na letiště a prodloužení stávajících tras do okrajových oblastí Prahy. Velkým potenciálem pro vnitřní rozvoj metropole jsou oblasti Bubnů, Holešovic, Letné a Stodůlek. Příkladem Praze může být např. londýnská lokalita Kings Cross, která se z téměř sociálně vyloučené oblasti stala během 15 let žádaným místem pro život, zábavu i práci. „Přístup k rozvoji metropolí je i v Evropě odlišný. Zatímco pohlednice z Londýna poslané před 10 lety se od dnešních na první pohled liší, širší centrum Paříže zůstalo stejné,“ komentuje Atkins fakt, že univerzální recept na rozvoj města neexistuje a ten bude vždy výsledkem lokálních požadavků a možností, které současná zástavba i geografické podmínky města skýtají.