Česká debata o bydlení a stavebnictví dostala v posledních dnech nový, na první pohled optimistický impuls. Podle průzkumu ČKAIT se totiž „80 % staveb povolí do jednoho roku“ a „polovina dokonce do šesti měsíců“. V zemi, která čelí jedné z nejhorších krizí dostupnosti bydlení v moderní historii, by to byla zpráva téměř revoluční. Jenomže není. Je to vlastně šíření poplašné zprávy.
To, co je prezentováno jako důkaz o fungujícím systému, ve skutečnosti není systémové měření. Je to názorová anketa. A rozdíl mezi těmito dvěma věcmi je zásadní. Průzkum vychází z odpovědí přibližně sedmi set projektantů. To samo o sobě nemusí být problém, pokud by byl jasně komunikován jeho charakter a limity. Jenže tady se z individuální zkušenosti jedné profesní skupiny v úzkém segmentu celé problematiky vytváří obraz celého systému. Bez ověření, bez reprezentativnosti, bez rozlišení typů staveb, bez zachycení celého procesu. Jinými slovy: nejde o tvrdá data, ale o subjektivní výpověď. A ta nemůže obstát jako argument o stavu českého stavebnictví.
Klíčová metodická slabina je přitom ještě hlubší. Průzkum míchá dohromady zcela odlišné kategorie staveb. Vedle sebe staví přístavbu rodinného domu, drobnou stavbu a miliardový development. Výsledkem je průměr, který nevypovídá o ničem podstatném. Ano, jednoduché stavby lze často povolit relativně rychle. Ale veřejná debata se nevede o pergolách a garážích. Vede se o bytových domech, městských čtvrtích a brownfieldech – tedy o projektech, které mají zásadní dopad na dostupnost bydlení. A právě tam se povolovací proces pohybuje v horizontu let, nikoli měsíců.
Zásadní zkreslení vzniká i tím, co průzkum ve skutečnosti měří. Sleduje izolovanou fázi – typicky samotné stavební řízení. Jenže povolení stavby není jedna administrativní epizoda. Je to řetězec procesů, který začíná často změnou územního plánu, pokračuje přes EIA, stavební řízení, a nekončí ani vydáním rozhodnutí, protože následují odvolání a soudní přezkumy. Investor neřeší jednu fázi. Řeší celý životní cyklus projektu, který v českých podmínkách běžně trvá pět, deset, někdy i patnáct let. Redukovat tento komplexní proces na jednu jeho část a z ní vyvozovat závěry o funkčnosti systému je zjednodušení, které hraničí s manipulací.
Nejtvrdší konfrontaci ale přinášejí samotná data o výsledku. Český trh dlouhodobě vykazuje jeden z nejnižších objemů povolované a realizované výstavby za poslední dekády. Počet stavebních povolení se pohybuje na historicky slabých úrovních. Nabídka bytů zaostává za poptávkou a ceny rostou tempem, které nemá v evropském kontextu obdoby. Pokud by skutečně platilo, že většina staveb se povoluje do jednoho roku, tento stav by jednoduše nemohl nastat. Výsledek systému totiž vždy odráží jeho funkčnost. A ten český vykazuje známky hlubokého selhání.
Do tohoto obrazu navíc vstupuje pozoruhodný paradox. Stejná instituce, která nyní prezentuje obraz rychlého a funkčního povolování, dlouhodobě upozorňuje na nefunkčnost systému, selhání digitalizace i problematickou legislativu. Tyto dvě pozice spolu ale nejsou slučitelné. Buď systém funguje, nebo nefunguje. Pokud je „vážně neuspokojivý“, nemůže zároveň standardně produkovat povolení v řádu měsíců.
Je férové říct, že projektanti a inženýři nepopisují nepravdu. Popisují svou zkušenost. Jenže ta je nutně omezená jejich rolí v systému. Vidí konkrétní řízení, konkrétní projekty, konkrétní úřady. Nevidí strategickou přípravu území, politická rozhodnutí, blokace na úrovni samospráv, tlak místních komunit ani vleklé soudní spory. Nevidí celý mechanismus, ve kterém se projekt rodí a často i zadrhává. Jejich pohled je tedy legitimní, ale neúplný. Současně nelze přehlédnout, že každá profesní skupina přirozeně hájí své zájmy. To je legitimní součást veřejné debaty. Problém nastává ve chvíli, kdy je tento partikulární pohled prezentován jako univerzální pravda o fungování celého trhu. Tím spíše, že proti němu stojí nejen jiné odborné skupiny, ale i řada samotných členů ČKAIT, kteří s takto zjednodušeným výkladem nesouhlasí.
Největší riziko tohoto typu tvrzení ale neleží v metodice. Leží v jeho dopadech. Pokud přijmeme tezi, že „povolování není problém“, automaticky oslabujeme tlak na reformu. Bagatelizujeme krizi bydlení. Vytváříme prostor pro další regulace a další zpomalování systému, který už dnes naráží na své limity. Ve výsledku taková interpretace reality nepomáhá. Naopak – konzervuje stav, který je jednou z hlavních příčin současné situace.
Debata o stavebnictví a bydlení potřebuje přesnost, nikoli zkratky. Potřebuje pracovat s celým procesem, nikoli s jeho fragmentem. A především potřebuje odvahu pojmenovat realitu takovou, jaká je. Tvrdí-li někdo, že se v Česku stavby běžně povolují do roka, pak mluví pouze o těch nejjednodušších případech – nebo o systému, který existuje jen na papíře. Reálný development se v této zemi povoluje v horizontu let. A právě proto dnes čelíme největší bytové krizi za poslední dekády.
Tomáš Kadeřábek, ředitel Asociace developerů