Kola developmentu se zadrhávají, je na čase je dobře promazat
Již několik let se v České republice hovoří o krizi ve výstavbě především bydlení, ale nejen jeho. Nestaví se ani dálnice a silnice, vázne výstavba vysokorychlostních tratí, potýkáme se s nedostatkem logistických budov. A to málo, co je, je drahé. Nejen o tom s Ing. Tomášem Kadeřábkem, ředitelem Asociace developerů České republiky. V rozhovoru, který poskytl exkluzivně Deníkům.
Co je dnes největším problémem developerů? Jsou to ceny materiálů?
Kdo viděl českou filmovou klasiku – Na samotě u lesa – jistě si vzpomene na výčet toho, co je potřeba na stavbě. No a pokud budu parafrázovat, tak za současnou zesilující krizí stojí nedostatek a ceny materiálů a surovin, pomalý povolovací proces, vysoké zdanění, velmi přísné technologické normy, nedostatečná pracovní síla, stále silnější vliv modrozelené politiky na výstavbu, emisní povolenky, které dále vše prodražují, zdražující se náklady na financování projektů. A z druhé strany inflace a další faktory a snižující se kupní síla spotřebitelů. Nemovitostní development byl vždy dost rizikový business, v poslední době do něj ale vstoupila celá řada dalších faktorů, které rizikovost ještě prohlubují. Současné turbulentní prostředí má dvě oběti – na jedné straně spotřebitele, kteří trpí vysokými cenami, za něž developeři nemohou, na druhé straně samotné developery, kteří ale bez partnera na straně Vlády mnoho nezmůžou.
Na druhou stranu se zdá, že alespoň v některých oblastech bude lépe. Kupříkladu nový stavební zákon…
Právě stavební zákon je dobrým příkladem toho, že vždy může být hůř. Dvacet let se v České republice hovoří o nutnosti změnit stavební legislativu. Když se to konečně po více než 7 letech přípravy podaří, změní se vláda a celou mimořádně kvalitně zpracovanou komplexní změnu legislativy se snaží zastavit a změnit. Bohužel k horšímu. Přitom je před námi období, kdy potřeba rychlé výstavby bude ještě silnější, než dosud. My ale trávíme čas politikařením. Mnozí odborníci říkají, že by bylo lepší vrátit se k zákonu, který platil do změny v loňském roce, než přijmout paskvil, se kterým přichází současné MMR v čele s ministrem Bartošem.
Co mu vyčítáte nejvíce?
Především to, že se s nikým o přípravě zákona nebaví. Nemůže se tedy ani dozvědět, co je na jeho návrhu špatně. Poslední roky fungovalo mnoho odborných skupin, které se na přípravě rekodifikace stavebního práva podílely. Bylo připraveno mnoho analýz a podkladových materiálů, probíhaly diskuse teoretiků a praktiků. Vzešel z toho návrh, který samozřejmě nebyl zcela dokonalý, ale řešil všechny zásadní problémy a byl skutečnou změnou, na které se shodla naprostá většina odborné veřejnosti. Když byl tento zákon v loňském roce přijat, dávalo to najději, že se začne stavět více, a že se tedy budou krotit neustále stoupající ceny bydlení v České republice. Vše se připravovalo 5 let! Nyní za 2 měsíce vznikl za zavřenými dveřmi kontroverzní návrh na zásadní změnu. A na první pohled vidíme, kolik obsahuje nesmyslů.
Mohl byste uvést jeden příklad za všechny?
Problematika stavebního zákona je pro laika dosti komplikovaná, ale pokusím se jeden příklad vyzdvihnout. Návratem k původnímu spojenému modelu řízení státní správy, ve kterém část pravomocí státu vykonává „v přenesené působnosti“ daná obec, tato pirátská novela opět zavádí problém systémové podjatosti – tedy okamžik, kdy daný stavební úřad (sídlící na dané obci) nemůže rozhodovat, protože je podjatý. Tuto záležitost elegantně vyřešil NSZ přijatý v loňském roce. Současná pirátská novela tento problém zavádí zpět a řeší ho zcela absurdně – kompletním zákazem rozhodovat a povinností přenést povolování na jiný stavební úřad. V praxi to tedy bude tak, že všechna stavební povolení na stavby, kde je uzavřena plánovací smlouva (tedy v podstatě všechny) se bude rozhodovat jinde než v dané obci, pražské stavby tak bude rozhodovat například stavební úřad v Brně nebo v Mladé Boleslavi a celý proces se zkomplikuje. Je to tedy 2x špatně a pirátská novela jde navíc zcela proti jednomu z hlavních argumentů pro tuto novelu – potřebě „přiblížit stavební úřady lidem“. Celé je to o politice a neschopnosti současné vlády připustit, že vloni přijatý zákon je dobrý.
Ministr Bartoš nicméně trvá na tom, že díky digitalizaci se celý proces zrychlí a zefektivní…
Digitalizace je hudbou budoucnosti, navíc to, co se zatím veřejně diskutuje, je spíše elektronizace, než skutečná digitalizace procesu. To podstatné je ale něco jiného: pokud je v současné době potřeba průměrně 48 razítek, která je pro stavbu potřeba získat, a je možné je přezkoumávat, odvolávat se proti nim či se soudit, a pokud pro jejich získání nejsou jasně dané lhůty, potom je zcela jedno, zda žádost o takové razítko posílám poštou, přes datovou schránku, nebo prostřednictvím nějakého on-line prostředí, které není zároveň procesním managementem. V odborné veřejnosti je jednotný názor – současný stav je chaos. Pokud někdo současný stav zdigitalizuje, bude mít zdigitalizovaný chaos. Moderní státní správa se nám tím nenávratně vzdaluje. Tady se prostě jednoznačně ukazuje nepochopení celé problematiky ze strany ministra Bartoše.
Lépe, a tedy levněji tedy například u bytů jen tak nebude?
Naším velkým přáním je, aby se ceny ve všech segmentech stabilizovaly. Klesat asi nezačnou, ale pokud by stát dělal odpovědnou politiku, potom by ceny mohly přestat růst a postupně se dostat na relativně rozumnou úroveň. Jen v Praze máme bytový dluh více než 40 tisíc bytů. Nyní, s příchodem válečných migrantů z Ukrajiny potřeba dalších bytů razantně vzrostla. Přesto politici stavebnictví – jako jeden z klíčových prvků českého hospodářství – stále opomíjejí. Způsobují tak dlouhodobý problém. A nyní s celým tímto sektorem hrají pomyslnou ruskou ruletu.
Co by pomohlo?
Být (z)odpovědným politikem, asi bych si pozval ty, kteří se s těmito problémy každý den perou v terénu, a ptal bych se jich. Řešení jsou totiž na snadně: nehazardovat s legislativou ale dát šanci rekodifikaci stavebního práva a ve vzájemné diskusi odborníků a praktiků pracovat na jejím dalším vylepšení, protože ten prostor tu vždy je, například v oblasti územního plánování. Zamyslet se nad zdaněním především v případě bydlení a podpořit mladé rodiny a některé další skupiny, aby na něj snáze dosáhly. Zamyslet se nad tím, zda je skutečně nutné zatěžovat oblast dalšími a novými technickými normami. Přijít s krizovým managementem, který by například na dalších pět let umožnil rychlejší a jednodušší výstavbu. Vymezit se konečně proti obchodování s emisními povolenkami. V oblasti modrozelené politiky se řídit nikoli nesmyslnými směrnicemi, ale zdravým rozumem.
