Každý nový byt se počítá

Bydlení patří mezi nejžhavější témata letošní předvolební kampaně. Odborníci však varují, že problém je strukturální a pouhé dílčí nástroje k vyřešení bytové krize nebudou stačit. Zástupci Hospodářské komory, Asociace developerů a Svazu podnikatelů ve stavebnictví proto vypracovali ucelenou strategii Bydlení pro lidi, která by podle nich měla být součástí jakéhokoli seriózního vládního programu na roky 2025–2029.

Bytů je málo, regulací moc

Nejpalčivější problém současnosti je, že na trhu zkrátka nejsou nové byty. Zatímco v 80. letech se v tuzemsku stavělo až 100 000 bytů ročně, v posledních letech je to jen 27–35 tisíc. Odborné odhady hovoří o tom, že v České republice aktuálně chybí 100–150 tisíc bytů v místech, kde lidé reálně chtějí žít. Praha by každoročně potřebovala 10 tisíc nových bytů, ovšem tempo výstavby je poloviční.

Rozvoj brzdí nejpomalejší povolovací procesy v Evropské unii a také přeregulovanost. Od roku 1990 stoupl počet stavebních norem víc něž desetinásobně. Právě tato zátěž způsobuje, že se staví o to pomaleji a zároveň významně dráž. Rozumné zjednodušení regulací by podle studií mohlo snížit náklady na výstavbu až o 15–20 %.

„Nejsme proti kvalitě, jsme proti zbytečné zátěži. Normy mají chránit lidi, ne brzdit stavby,“ říká Tomáš Kadeřábek, ředitel Asociace developerů. Dodal, že mezi největší překážky dnes patří neadekvátní požadavky na přemrštěné parkovací normy, nákladné energetické požadavky nebo chaoticky aplikované požární předpisy.

8 kroků z krize

Strategie Bydlení pro lidi identifikuje celkem osm oblastí, které je nutné proměnit, aby se situace zlepšila:

1) Klíčem k dostupnosti bydlení je masivní výstavba

Zastavit růst cen ani zajistit funkční dostupnost bydlení nebude možné bez masivního uvolnění výstavby. „Tempo je třeba navýšit alespoň o 50 % oproti dnešnímu stavu. A to nejen jednorázově, ale dlouhodobě. V Praze je třeba stavět místo současných 5 tisíc bytů alespoň 9-10 tisíc bytů ročně,“ uvedl Miroslav Linhart, partner společnosti Deloitte.

2) Je třeba uvolnit územní plánování

Masivní výstavba vyžaduje pružné změny územních plánů. To však v současnosti trvá mnohdy roky i celá desetiletí. „Územní plány mají být investičními mapami měst. Měly by napovídat, kam směřovat investice, a pomáhat s plánováním infrastruktury i nákladů jednotlivých obcí. V současnosti ale představují spíš byrokratický labyrint, který jakýkoli posun vpřed často paralyzuje. Jsou zároveň nezbytnou podmínkou pro efektivní konkurenceschopnost ČR v evropském kontextu“ upozornila Hana Landová, ředitelka sekce rozvoje území Hospodářské komory České republiky. Strategie proto navrhuje například zavedení zrychleného režimu pro změny územních plánů nebo omezení možností dotčených orgánů blokovat rozvoj.

3) Stavební zákon musí být efektivní a předvídatelný

„Potřebujeme systém, kde se dá legálně, rychle a kvalitně stavět. Místo toho máme nejpomalejší povolovací řízení v EU a systém plný bariér,“ říká Jiří Nouza.

Strategie Bydlení pro lidi proto apeluje na zavedení jednotných a srozumitelných pravidel pro všechny stavební záměry. Ruku v ruce s tím by mělo jít nastavení předvídatelných lhůt a provoz profesionálních stavebních úřadů s dostatečnými kapacitami a odborností. Nezbytná je pochopitelně smysluplně zvládnutá digitalizace (s jednotným portálem, přehlednou komunikací a propojeností), eventuálně zřízení specializovaného expertního pracoviště k posuzování velkých projektů. Dalším krokem ke zlepšení by mělo být odstranění paralelního posuzování nebo zavedené zákonné ochrany proti svévolnému blokování záměrů. „Nejde o to, zda trh může stavět. Jde o to, zda mu to stát umožní,“ doplnil Zdeněk Soudný.

4) Brownfieldy by měly být páteří budoucí výstavby

Proč zastavovat zemědělské plochy v okolí obcí, když se dají zužitkovat nevyužité městské části. Obrovskou výhodou brownfieldů je ve velké míře již existující napojení na technickou a dopravní infrastrukturu i městskou vybavenost. Aby se situace změnila, je podle Strategie nutné zjednodušit povolovací procesy, zavést princip automatického vyjmutí brownfieldů ze zemědělského půdního fondu (kam nyní paradoxně spadají), vytvořit speciální legislativní rámec pro jejich revitalizaci a založit národní databázi s informacemi o vlastnictví, infrastruktuře a územních limitech. Bylo by také vhodné podpořit spolupráci mezi státem, městy, soukromým sektorem.

5) Stavět není možné bez posílení stavebních kapacit

„Když uvolníme územní plány a zefektivníme povolovací procesy, narazíme na to, že nemá kdo a z čeho stavět. Jak dlouhodobě upozorňujeme, na trhu chybí řemeslníci, technici a projektanti, stavební dělníci… ale i výrobní kapacity. Problém má řadu rovin a všechny je třeba systémově řešit,“ komentuje prezident Svazu podnikatelů ve stavebnictví.

Aby se doplnil současný deficit a podařilo se eliminovat nedostatek stavebních kapacit v budoucích letech, je nezbytné začít výrazně podporovat odborné školství, vyřešit legalizaci
a řízenou integraci zahraničních pracovníků, podpořit v oboru digitalizaci a prefabrikaci a investovat do tuzemských výrobních kapacit. Nadto by bylo vhodné proměnit pohled veřejnosti na stavebnictví – už proto, aby více dětí o tomto oboru začalo uvažovat jako o své možné budoucí profesi.

6) Náklady na výstavbu podstatně sníží deregulace

Důsledek zatíženosti regulacemi už zazněl výše – přílišné množství norem prodražuje výstavbu až o pětinu. Co se dá s problémem dělat? Strategie navrhuje kompletní audit všech norem
a vyhlášek. „Měli bychom ideálně zavést princip ‚cost-benefit‘ posuzování u každého nového požadavku. A kvůli sjednocení a posouzení všech norem by měl vzniknout meziresortní orgán pro řízení stavební regulace. Jednoznačně by se vyplatilo přijmout tzv. antikodex, kdy se za každou nově přijatou normu dvě jiné vyřadí,“ vypočítává Tomáš Kadeřábek.

7) Města a obce při výstavbě potřebují podporu

Český stát dlouhodobě přenáší odpovědnost za bytovou politiku na obce – aniž by jim k tomu dal odpovídající pravomoci, finance a nástroje. K zefektivnění stavebních procesů by podle Strategie bylo vhodné zavést státní investiční pobídky pro rozvoj území a zřídit národní fond na spolufinancování kontribucí. Dále je třeba systémově posílit daňové příjmy obcí navázané na rozvoj a zaměřit se na to, aby modely spolupráce s městy byly postavené na pozitivní motivaci, nikoli na udílení povinností.

8) Bytová politika by měla být strategickým zájmem státu

„Dnes má ochranu veřejného zájmu infrastruktura — například silnice či školy —, ale ne stavby, které mohou poskytnout domov stovkám lidí,“ upozornila Hana Landová, ředitelka Sekce Hospodářské komory. Podle ní je nutné legislativně ukotvit výstavbu bytů jako veřejný zájem. „Bez nových bytů nemají šanci ani mladí, ani senioři. Výstavba musí mít jasnou prioritu a zákonnou ochranu,“ dodala. Je to ale také podmínka pro to, abychom do ČR přilákali a zde udrželi kvalifikovanou pracovní sílu, kterou pro budoucí rozvoj ČR zásadně potřebujeme.

Strategie přibližuje, že vedle legislativního zakotvení výstavby bytů coby veřejného zájmu je třeba také stanovit rozvojové zóny s prioritou pro bytovou výstavbu, sjednotit a zjednodušit vyjadřování dotyčných orgánů a zavést možnost státní intervence při opakovaném blokování ze strany místní správy. Výstavba bytů by měla být začleněna do strategických dokumentů státu, jako je Národní investiční plán nebo Strategie hospodářského rozvoje.

Bytová výstavba jako cesta ke stabilní ekonomice

Odborníci se jednohlasně shodují, že pokud se podaří bytovou výstavbu výše popsanými změnami nastartovat, stane se klíčem nejen ke snížení cen na realitním trhu. Celý proces odemkne bytovou dynamiku a také významnou měrou přispěje ke stabilizaci ekonomiky a funkčnímu rozvoji měst a regionů. Miroslav Linhart potvrdil, že výstavba má jednoznačný vliv na cenu nových i starších bytů. „Elasticita trhu je jasná — kde se staví více, tam rostou ceny pomaleji,“ vysvětlil.

Každý nový byt navíc spouští celý cyklus stěhování. „Přesunem do novostavby se po předchozí domácnosti uvolní nájemní byt nebo se starší byt dostane do prodeje. Nové byty tak jsou klíčem k pohybu napříč trhem i generacemi. Tam, kde se staví, se bydlí dostupněji — a to i ve starších bytech, které mají coby sekundární trh představovat levnější alternativu. U nás to ale kvůli zablokované výstavbě neplatí. Staré byty se tu cenově téměř rovnají novostavbám,“ upřesnil Zdeněk Soudný.

Současně vyvrátil, že by situaci mohly vyřešit dotace a podobné programy na podporu dostupného bydlení. „Dotace nebo zvýhodněné nájmy pro vybrané skupiny neumí vyřešit to, že byty na trhu prostě nejsou. Když není z čeho vybírat, rostou ceny a trh zamrzá pro všechny.Výsledkem je zablokovaný řetězec: mladí nemají kde začít, rodiny kde růst a senioři kam se přesunout do menšího.“

CELÝ DOKUMENT JE KE STAŽENÍ ZDE: BYDLENÍ PRO LIDI – STRATEGIE ZMĚNY