Brownfieldy jako klíč k dostupnému bydlení? Jen se změnou legislativy
Brownfieldy představují klíčový nástroj pro řešení bytové krize, shodli se odborníci na sedmém ročníku konference Brownfieldy, která se konala 4. června v Nové Zbrojovce v Brně. Zásadní překážkou ale zůstává nevyhovující legislativa, která brzdí jejich využití.
V době, kdy se nedostupnost bydlení v českých městech stává jedním z nejpalčivějších problémů, se čím dál více pozornosti obrací k dosud nedostatečně využitému potenciálu brownfieldů. Přes všeobecnou shodu, že výstavba na brownfieldech je správná cesta k rozvoji měst, trvá jejich odblokování pro nové využití nepřijatelně dlouho. „Je zřejmé, že vhodnější pozemky pro výstavbu bytů a kanceláří brzy nebudou k dispozici, a proto je mezi investory o brownfieldy v Praze, Brně a dalších velkých městech nebývalý zájem. Otázkou ale zůstává, zda na nich dokážeme stavět skutečně efektivně, a to s ohledem na čas, finance i potřeby obyvatel,“ myslí si Kateřina Kubizňáková, organizátorka konference Brownfieldy.
Aktuální demografická data potvrzují trend růstu velkých měst v čele s Prahou, Brnem nebo Plzní. Podle dat ČSÚ za rok 2024 počet obyvatel Prahy vzrostl o více než 13 000 osob. Celkový počet Pražanů letos s jistotou přesáhne 1,4 milionu. V Brně činil loňský přírůstek bezmála 2 200 osob. Plzeň eviduje nárůst přes 2 300 osob. Ani při setrvale klesající porodnosti se nedá očekávat, že zde bude poptávka po bytech do budoucna stagnovat. Důvodem nárůstu totiž není přechodně vyšší porodnost než ve zbytku republiky, ale stěhování. „Pokud to myslíme dostupností bydlení vážně, musíme zjednodušit a podpořit výstavbu tam, kde lidé chtějí bydlet, tedy ve velkých městech. Brownfieldy nám k tomu dávají skvělou příležitost,“ říká Tomáš Kadeřábek, ředitel Asociace developerů, která konferenci spoluorganizuje.
Rozvoj brownfieldů brzdí systém
Typickým příkladem zdlouhavého procesu je Nákladové nádraží v Praze, které přestalo sloužit svému původnímu účelu již v roce 2002. O pořízení změny územního plánu rozhodlo pražské zastupitelstvo šest let na to. Stavební uzávěra území, které má nově sloužit k bydlení pro 20 000 obyvatel, skončila po dlouhých sedmnácti letech letos na jaře, kdy Praha změnu konečně schválila. Ceny bytů v hlavním městě mezitím vzrostly trojnásobně.
O něco lépe je na tom areál bývalé Zbrojovky v Brně, která ukončila výrobu také na začátku milénia. Developer CPI Property Group zde od roku 2016 buduje multifunkční čtvrť Nová Zbrojovka a letos zahájil výstavbu prvních bytů. Devět let potřebných ke změně územního plánu, přípravě území a získání všech razítek pro výstavbu první etapy představuje na české poměry mimořádně rychlý postup.
„Faktem je, že nedostupnost bydlení negativně ovlivňuje především perspektivu nastupující generace. Obávám se ale, že pokud se vůbec někdy podaří masivní výstavbu bytů nastartovat, pozitivní dopady to bude mít až na generaci, která teď chodí teprve do školky,“ varuje Tomáš Kadeřábek. „Na brownfieldech je blokování výstavby nefunkční legislativou obzvlášť patrné a promarnili jsme tu již hodně času. Přesto pevně věřím, že se najde politická odvaha překlopit nekonečnou debatu o potřebě stavět do skutečné změny systému. Bez ní totiž nevyřešíme ani brownfieldy, ani byty,“ říká Tomáš Kadeřábek.
“Výstavba na brownfieldech je strategické téma. Navzdory tomu, že spousta věcí se mění k lepšímu, čelíme stále řadě zásadních výzev, na které se jako stát musíme zaměřit. Příklady úspěšných konverzí z Čech i ze zahraničí nám ukazují, že to jde a že změna je možná,” říká Petr Očko, ředitel Sekce digitalizace a inovací na Ministerstvu průmyslu a obchodu, kde právě vzniká nová Strategie regenerací brownfieldů pro období 2025 – 2029.
Od diskuze ke změně
Brownfieldy jsou v drtivé většině případů obtížně využitelné kvůli právní, povolovací a investiční složitosti, která jejich transformaci činí pro investora mimořádně rizikovou. Výstavba na brownfieldu je v české legislativě z hlediska procesu mnohdy složitější než výstavba na zelené louce. „Je nezbytné přistupovat k brownfieldům jako ke strategickému nástroji modernizace měst a vytvořit rámec, který proces zjednoduší. To znamená především zavést jasnou a srozumitelnou definici brownfieldu v právním prostředí, upravit územně plánovací předpisy tak, aby byla výstavba na těchto plochách preferována, zavést rychlejší a jednodušší povolovací režimy a rozšířit možnosti daňových úlev nebo dotací na ekologické sanace,“ vyjmenovává stěžejní opatření Kadeřábek.
„Konference Brownfieldy vznikla před sedmi lety jako platforma pro otevřený dialog soukromé a veřejné sféry. Za tu dobu jsme zde prezentovali desítky úspěšných projektů na brownfieldech v režii developerů, měst i jednotlivců, a také záměrů, které prozatím zůstávají na papíře. Máme za sebou diskuze stovek odborníků napříč obory. A téměř všichni se závěrem vždy shodnou na nutnosti upravit legislativu tak, aby umožnila rychlejší a volnější rozvoj těchto lokalit. Například po vzoru akceleračních zón. Snaha o změnu je velká a nutná. Nové byty i průmyslové areály potřebujeme a legislativa v tuto chvíli pokulhává za realitou,“ uzavírá Kateřina Kubizňáková.
